Áp lực huy động vốn tiếp tục tạo sức ép lên thị trường bất động sản. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp và chuyên gia kiến nghị cần linh hoạt hơn trong phân bổ tín dụng, đồng thời, khơi thông các kênh vốn trung và dài hạn để hỗ trợ phục hồi thị trường...

Tại Diễn đàn tài chính 2026 với chủ đề: “Khơi thông dòng vốn, kết nối đa kênh”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng kế hoạch tăng trưởng tín dụng năm 2026 cần được xem xét trong bối cảnh nhu cầu vốn của thị trường còn lớn.

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) dự kiến hạn mức tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, tương đương việc bổ sung khoảng 2 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế. Con số này thấp hơn khoảng 200.000 tỷ đồng so với lượng vốn được bơm ra trong năm 2025, khi tăng trưởng tín dụng đạt 19,1%.

 "BÀI TOÁN" PHÂN BỔ TÍN DỤNG

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng dù NHNN thông báo lãi suất cho vay đã giảm khoảng 0,5%, nhưng trên thực tế, doanh nghiệp vẫn phải tiếp cận vốn với mức lãi suất cao hơn đáng kể. Do đó, ông Châu đề xuất xem xét cơ chế điều hành trần tín dụng theo hướng linh hoạt hơn nhằm tạo điều kiện cho thị trường phục hồi.

Tuy vậy, theo ông Châu, doanh nghiệp bất động sản không thể và cũng không nên phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng, cần đa dạng hóa nguồn lực tài chính để bảo đảm tính bền vững cho thị trường.

Thứ nhất là vốn chủ sở hữu và vốn từ đối tác. Đây được xem là nguồn lực bắt buộc để tạo lập quỹ đất, do ngân hàng không cho vay đối với hoạt động mua đất.

Thứ  hai là tín dụng ngân hàng, đóng vai trò là “bệ đỡ” cho doanh nghiệp, tài trợ khoảng 50% tổng mức đầu tư xây dựng sau khi dự án đã hoàn tất quỹ đất sạch.

Thứ ba là kênh trái phiếu doanh nghiệp, hiện đang từng bước phục hồi sau giai đoạn khó khăn 2022 - 2025. Theo ông Châu, các cơ chế tháo gỡ theo Nghị quyết 29 đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thêm khoảng thời gian từ 3 - 5 năm để xử lý các tồn tại.

Thứ tư là đến từ khách hàng, đây kênh huy động không phát sinh chi phí lãi vay sau khi dự án đủ điều kiện mở bán.

Thứ năm là thị trường chứng khoán. Ông Lê Hoàng Châu cho biết hiện mới có 69 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên tổng số 1.609 doanh nghiệp đại chúng, quy mô còn khá nhỏ nếu so với cộng đồng khoảng 50.000 doanh nghiệp bất động sản trên cả nước.

Thứ sáu là quỹ đầu tư và REIT.

Thứ bảy là nguồn vốn trong dân. Đây là nguồn lực lớn nhưng chưa có giải pháp huy động hiệu quả vào nền kinh tế.

Từ phía cơ quan quản lý, ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định Tiền tệ tài chính (NHNN), cho biết đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, NHNN luôn luôn tạo cơ chế để cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn. Tốc độ tăng của vốn bất động sản luôn cao hơn tốc độ tăng tín dụng toàn ngành, phản ánh dòng vốn đang chảy vào bất động sản với tỷ lệ cao.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Phi Lân lưu ý việc ưu tiên quá mức cho bất động sản sẽ khiến các ngành nghề khác rất khó tiếp cận vốn. Trong khi đó, nhóm chiếm ưu thế về số lượng là doanh nghiệp vừa và nhỏ, nếu họ không tiếp cận được nguồn vốn thì buộc cơ quan quản lý phải điều tiết việc tiếp cận cho phù hợp.

“Ngân hàng Nhà nước hiện nay cũng đang tiến hành đánh giá, rà soát và phân loại để xem xét tác động như thế nào cho phù hợp, từ đó điều chỉnh cơ chế chính sách”, ông Nguyễn Phi Lân thông tin.

ĐA DẠNG HÓA VỐN, PHÂN LOẠI DỰ ÁN PHÙ HỢP

Trong bối cảnh yêu cầu đa dạng hóa dòng vốn ngày càng trở nên cấp thiết, bên cạnh tín dụng ngân hàng, thị trường cần xây dựng cơ chế kết nối đa kênh, đồng thời, thiết kế chính sách phù hợp với từng nhóm dự án và phân khúc bất động sản.

Ông Nguyễn Đức Thuận, Cố vấn HĐQT, Giám đốc Khối Đầu tư và Chiến lược Công ty Cổ phần Tập đoàn HASCO Holdings, cho biết trong giai đoạn 2026 và những năm tới, việc kết nối thị trường tài chính với thị trường bất động sản cần dựa trên bốn trụ cột gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và nguồn vốn quốc tế.

Theo ông Thuận, việc cấp tín dụng không nên chỉ dựa vào tài sản bảo đảm mà cần xem xét tổng thể các yếu tố như pháp lý dự án, năng lực triển khai, phương án bán hàng, dòng tiền dự kiến và khả năng trả nợ thực tế. “Ngân hàng không chỉ đóng vai trò cấp vốn mà cần tham gia giám sát dòng tiền, kiểm soát mục đích sử dụng và hỗ trợ tái cấu trúc kỳ hạn nợ phù hợp với vòng đời dự án”, ông Thuận nói.

Đối với các dự án có khả năng phục hồi, có pháp lý rõ ràng hoặc lộ trình hoàn thiện khả thi, cơ chế tín dụng cần vận hành linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm kiểm soát rủi ro, với mục tiêu đưa dòng vốn vào đúng dự án có nhu cầu thị trường và khả năng tạo dòng tiền.

Bên cạnh tín dụng, ông Thuận cho rằng trái phiếu doanh nghiệp cần trở thành kênh dẫn vốn trung và dài hạn lành mạnh cho thị trường bất động sản. Trong khi đó, nguồn vốn quốc tế và hoạt động M&A được dự báo sẽ giữ vai trò ngày càng lớn, không chỉ mang lại dòng vốn mà còn bổ sung năng lực quản trị, tiêu chuẩn vận hành và khả năng kết nối thị trường.

Mặt khác, theo ông Trần Văn Hiếu, Tổng Giám đốc OBC Holding, bài toán tín dụng hiện nay không chỉ nằm ở quy mô dòng vốn mà còn ở cách phân bổ cho từng loại hình bất động sản. Theo ông, cơ chế điều hành hiện vẫn áp dụng chính sách tương đối đồng nhất, trong khi mỗi phân khúc có đặc điểm và nhu cầu vốn khác nhau. Điều này khiến nhiều dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực gặp khó trong tiếp cận vốn khi phải chịu mặt bằng lãi suất và điều kiện tương tự các phân khúc có tính đầu cơ cao.

Ông Hiếu cho rằng cần phân loại doanh nghiệp và dự án để xây dựng cơ chế tín dụng riêng biệt. “Chỉ khi tín dụng được bóc tách theo từng phân khúc, đặc biệt với nhà ở vừa túi tiền, mới có thể giảm áp lực chi phí vốn và tạo điều kiện cho thị trường phát triển theo đúng mục tiêu an sinh xã hội”, ông phân tích.