Thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng bước vào chu kỳ phục hồi mới nhờ lực đẩy từ đầu tư công, tháo gỡ pháp lý và ổn định vĩ mô. Tuy nhiên, "bài toán" thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền vẫn là thách thức lớn khi giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập của người dân…

Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5/2026 tại TP. Hồ Chí Minh, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ hơn, với động lực tăng trưởng chuyển dần từ đầu cơ sang nhu cầu thực, chất lượng dòng vốn và tính minh bạch của thị trường.

THỊ TRƯỜNG THÊM ĐỘNG LỰC PHỤC HỒI

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, bất động sản và xây dựng vẫn giữ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Trong quý 1/2026, đà phục hồi tiếp tục được duy trì khi GDP ngành xây dựng tăng 8,36%, còn lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 4,71%.

Cùng với đó, ổn định kinh tế vĩ mô tiếp tục được duy trì khi lạm phát, tỷ giá, nợ xấu và mặt bằng lãi suất vẫn trong tầm kiểm soát. Đầu tư công tiếp tục đóng vai trò “chất xúc tác” quan trọng cho thị trường khi kế hoạch giải ngân đầu tư công năm 2026 dự kiến vượt 1 triệu tỷ đồng, tăng gần 18% so với năm trước, tập trung chủ yếu cho phát triển hạ tầng giao thông và đô thị.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là quá trình tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý đang được thúc đẩy mạnh mẽ.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thời gian qua, Quốc hội và Chính phủ đã liên tiếp ban hành nhiều nghị quyết nhằm xử lý các dự án tồn đọng, khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản.

Trong đó, Nghị quyết 170/2024/QH15 và Nghị quyết 265/2025/QH15 mở rộng cơ chế tháo gỡ khó khăn cho các dự án trên phạm vi toàn quốc. Nghị quyết 29/2026/QH16 cũng tạo hành lang xử lý các vi phạm đất đai phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Song song với đó, nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội tiếp tục được triển khai. Trần thu nhập để tiếp cận nhà ở xã hội được nâng lên 25 triệu đồng/tháng đối với cá nhân; lãi suất vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội giảm còn khoảng 5,4%/năm. Việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia cũng được kỳ vọng tạo thêm nguồn vốn dài hạn cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

NGUỒN CUNG NHÀ Ở  VỪA TÚI TIỀN VẪN KHAN HIẾM

Dù vậy, theo TS. Cấn Văn Lực, giá nhà hiện là thách thức lớn nhất khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Chỉ số giá căn hộ trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam đã tăng từ 23,5 năm vào 2023 lên 30,2 năm vào 2026, thuộc nhóm cao trong khu vực.

Giá nhà đất giai đoạn 2019 - 2024 đã tăng mạnh và tiếp tục tăng thêm khoảng 10 - 30% trong năm 2025, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Tình trạng lệch pha cung - cầu tiếp tục kéo dài. Phân khúc cao cấp đang chiếm tỷ trọng lớn, còn nhà ở bình dân và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, cho biết nếu giai đoạn 2012 - 2018, phân khúc hạng C từng chiếm hơn 80% tổng giao dịch thị trường thì từ năm 2021 đến nay, tỷ trọng này liên tục suy giảm mạnh.

Tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc hạng C hiện chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Trong khi đó, Hà Nội không ghi nhận thêm dự án hạng C mở bán mới trong quý 1/2026. Thị trường hiện chủ yếu được dẫn dắt bởi các sản phẩm hạng A và hạng B.

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, mỗi thị trường như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nguồn cung nhiều năm qua liên tục bị nén và chưa theo kịp tốc độ gia tăng dân số.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông, cho rằng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền vẫn rất lớn nhưng nguồn cung đang thiếu hụt nghiêm trọng do nhiều “điểm nghẽn” kéo dài.

Theo ông Phúc, trước đây căn hộ vừa túi tiền có giá khoảng 1 - 3 tỷ đồng, nhưng hiện mặt bằng giá đã thay đổi, dao động phổ biến từ 2 - 5 tỷ đồng/căn.

“Đây cũng là phân khúc được nhiều doanh nghiệp theo đuổi nhờ nhu cầu cao, có sản phẩm phù hợp, gần như không cần bán cũng hết hàng”, ông Phúc chia sẻ.

Tuy nhiên, nguồn cung vẫn khan hiếm do khó tạo lập quỹ đất phù hợp và vướng mắc pháp lý. Ông Phúc cho rằng doanh nghiệp muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền buộc phải dịch chuyển ra vùng ven vì khu vực trung tâm gần như không còn dư địa cho sản phẩm giá hợp lý. Trong khi đó, thủ tục pháp lý kéo dài 3 - 5 năm cùng biên lợi nhuận thấp khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc này.

Dưới góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết quý 1 năm nay, thị trường có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp chỉ chiếm hơn 7.000 căn, chưa đáp ứng nhu cầu ở thực rất lớn tại đô thị.

Nguyên nhân không chỉ đến từ giá đất hay chi phí đầu vào, mà còn do tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và thiếu minh bạch thông tin thị trường.

Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đang triển khai Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7/2026. Hệ thống sẽ công khai thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao đất, cấp phép và giá giao dịch, góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế đầu cơ và tình trạng tăng giá bất hợp lý.

Ngoài ra, khó khăn trong tiếp cận tín dụng cũng là “điểm nghẽn” lớn của thị trường khi các ngân hàng kiểm soát chặt cho vay đối với dự án chưa hoàn thiện pháp lý, trong khi số lượng dự án vướng mắc vẫn rất lớn.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện còn khoảng 4.500 dự án bất động sản gặp vướng mắc pháp lý với tổng quy mô vốn hơn 3 triệu tỷ đồng. Đến nay, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, giải phóng khoảng 800.000 tỷ đồng nguồn lực cho thị trường. Khi pháp lý được khơi thông, doanh nghiệp sẽ dễ tiếp cận vốn hơn, qua đó, giúp thị trường vận hành ổn định và minh bạch hơn.