Không một cơ quan nào có thể tự giải quyết toàn bộ bài toán nhà ở xã hội. Việc phối hợp chặt chẽ giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và các địa phương là điều kiện tiên quyết để triển khai các giải pháp một cách hiệu quả. Đồng thời, cần kêu gọi các doanh nghiệp cùng Chính phủ và địa phương tham gia đầu tư vào nhà ở xã hội…

Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra chiều 22/9, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), nhận định hiện nay, thị trường bất động sản đang bộc lộ rõ sự mất cân đối cung - cầu, tạo nên những thách thức lớn cho cả doanh nghiệp lẫn người dân. 

LỆCH PHA TRONG CƠ CẤU SẢN PHẨM 

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý 2/2025, cả nước có 58 dự án mới được cấp phép với hơn 16.600 căn, nhưng tồn kho vẫn ở mức cao khoảng 25.000 căn/nền. Đáng chú ý, giá căn hộ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục tăng mạnh, lần lượt đạt 50 và 60 triệu đồng/m2, có dự án gần 90 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trong khi nguồn cung nhà ở xã hội dù có thêm hơn 9.500 căn trong quý 2 vẫn chưa đáp ứng nhu cầu. 

Qua số liệu trên, ông Khôi cho rằng trong khi hàng loạt dự án nhà ở thương mại, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, rơi vào tình trạng tồn kho do thiếu sức mua, thì nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc trung bình lại khan hiếm. Điều đó không chỉ phản ánh sự lệch pha về cơ cấu sản phẩm bất động sản, mà còn khiến nhu cầu an cư của đa số người dân khó được đáp ứng.

Một trong những vấn đề đáng quan ngại nhất là khả năng tiếp cận nhà ở. "Với mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, một số hộ gia đình có thể cân nhắc chuyện mua nhà. Tuy nhiên, với mức thu nhập phổ biến hiện nay chỉ dao động trên dưới 10 triệu đồng/tháng, giấc mơ sở hữu nhà gần như vượt ngoài tầm với. Sự chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá nhà khiến nhiều người buộc phải kéo dài thời gian thuê trọ, trong khi mong muốn ổn định cuộc sống ngày càng cấp thiết", ông Khôi phân tích.

Nhiều khảo sát đã chỉ rõ ngay cả khi các hộ gia đình tiếp cận được các gói vay vốn hiện hành, nhưng với mức thu nhập hiện nay thì phải hơn 20 năm mới có thể trả hết nợ. Khoản vay dài hạn này trở thành gánh nặng không nhỏ, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và khả năng tích lũy của người dân.

Theo đại diện VnREA, các bất cập của thị trường bất động sản phản ánh nhiều “nút thắt” về cơ chế, chính sách và thực tiễn triển khai. Thứ nhất, thiếu quỹ đất và ưu đãi hạ tầng cho nhà ở xã hội khiến giá căn hộ cao. Thứ hai, về tài chính – tín dụng, thời hạn vay ngắn và lãi suất cao gây áp lực cho doanh nghiệp và người mua. Thứ ba, chi phí vật liệu xây dựng biến động mạnh. Thứ tư, khoảng trống chính sách ở phân khúc nhà ở trung bình khiến nhóm thu nhập trung bình khó tiếp cận nhà ở, làm thị trường tiếp tục mất cân đối.

NHỮNG GIẢI PHÁP TRƯỚC MẮT, TRUNG VÀ DÀI HẠN

Vì vậy, ông Khôi cho rằng ưu tiên quỹ đất là giải pháp cần thực hiện đầu tiên. Địa phương phải cụ thể hóa chỉ tiêu quỹ đất, m2 sàn, số căn cho nhà ở xã hội trong quy hoạch, kế hoạch. Việc bố trí sẵn quỹ đất sạch và hỗ trợ hạ tầng trong dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng cho người mua sẽ giúp giảm chi phí đầu vào và qua đó giảm giá bán căn hộ.

Đối với gói giải pháp về chính sách tín dụng, lãnh đạo VnREA kiến nghị cần thiết kế các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho nhà ở xã hội với lãi suất 4%/năm, với thời hạn vay linh hoạt 15-20 năm. Doanh nghiệp phát triển dự án cũng nên được hỗ trợ bằng cách kéo dài thời gian vay vốn trên 10 năm. Đây là cách vừa giúp doanh nghiệp an tâm triển khai, vừa giúp người dân giảm gánh nặng tài chính.

Nhấn mạnh về hỗ trợ hạ tầng nội bộ dự án, hiện quy định thực tiễn mới chỉ yêu cầu địa phương đầu tư hạ tầng bên ngoài dự án. Do đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất ngân sách địa phương hỗ trợ hạ tầng bên trong, như: đường nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng..., thì giá thành căn hộ sẽ giảm đáng kể. Đây là giải pháp thực tế để tăng tính khả thi.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cấp tỉnh cần công bố bảng giá nguyên vật liệu xây dựng 3 tháng/lần, đồng thời, có cơ chế điều chỉnh nhanh trong thời kỳ biến động. Việc minh bạch này giúp giảm rủi ro đội vốn, tăng niềm tin của cả doanh nghiệp và người dân.

Đối với việc chuyển đổi dự án tồn kho, ông Khôi chia sẻ: kinh nghiệm giai đoạn thị trường 2007-2012 cho thấy việc chuyển đổi một phần dự án thương mại sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở trung bình đã giúp giải phóng tồn kho và tận dụng hạ tầng sẵn có. Trong bối cảnh hiện nay, cần có hướng dẫn thủ tục cụ thể và cơ chế chia sẻ rủi ro giữa chính quyền và chủ đầu tư để triển khai rộng rãi hơn.

Đặc biệt, theo ông Khôi, để Quỹ Phát triển nhà ở Quốc gia sớm được thành lập, cần có cơ chế khuyến khích sự tham gia của các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp, không chỉ bằng vốn tiền mặt mà còn bằng công trình. Quỹ này sẽ đóng vai trò “bệ đỡ” trong việc hỗ trợ lãi suất, đầu tư hạ tầng và tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê và thuê - mua.

“Không một cơ quan nào có thể tự mình giải quyết toàn bộ bài toán nhà ở xã hội. Sự phối hợp chặt chẽ giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và các địa phương là điều kiện tiên quyết. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng, cơ chế lãi suất, thuế - phí phù hợp cho từng phân khúc nhà ở sẽ góp phần chống đầu cơ, lãng phí. Mặt khác, ưu đãi đất đai cần được bàn thảo và thống nhất ở tầm vĩ mô, tránh tình trạng chồng chéo hay đùn đẩy trách nhiệm. Khi có sự đồng bộ, các chính sách mới có thể nhanh chóng đi vào thực tiễn”, ông Khôi nhấn mạnh.