Thị trường bất động sản Trung Quốc đã xuống dốc suốt mấy năm qua và cho tới hiện tại, cuộc khủng hoảng vẫn chưa có dấu hiệu kết thúc. Dân số giảm càng khiến triển vọng của ngành địa ốc nước này thêm phần ảm đạm...

Hãng tin CNBC dẫn một báo cáo của ngân hàng Goldman Sachs ước tính rằng nhu cầu nhà mới tại các thành phố của Trung Quốc sẽ tiếp tục bị ghìm dưới mức 5 triệu căn mỗi năm trong những năm tới, chỉ bằng 1/4 so với mức đỉnh 20 triệu căn mỗi năm thiết lập vào năm 2017. “Dân số giảm và tiến trình đô thị hóa chậm lại đồng nghĩa nhu cầu nhà để ở suy giảm trong những năm tới”, báo cáo viết.

Nhà kinh tế cấp cao Tianchen Xu của công ty nghiên cứu kinh tế Economist Intelligence Unit (EIU) dự báo dân số của Trung Quốc sẽ giảm dưới mức 1,39 tỷ người trong thời gian từ nay đến hết năm 2035, từ mức 1,41 tỷ người hiện tại, theo số liệu mới nhất của Ngân hàng Thế giới. Ông Xu cho rằng sự suy giảm dân số đó sẽ đến từ việc số trẻ em được sinh ra ít hơn và số người già chết đi tăng lên do dân số lão hóa.

Trên thực tế, dân số Trung Quốc đã giảm trong 3 năm qua. Số liệu mới nhất của Chính phủ Trung Quốc cho thấy dân số nước này giảm 1,39 triệu người trong năm 2024 do tỷ lệ sinh giảm.

Theo Goldman Sachs, dân số giảm sẽ khiến nhu cầu nhà ở của Trung Quốc giảm đi 0,5 triệu căn mỗi năm trong thâp niên 2020 này và giảm 1,4 triệu căn mỗi năm trong thập niên 2030. Trong khi đó, trong thập niên 2010, khi dân số Trung Quốc còn tăng, nhu cầu nhà ở nước này mỗi năm tăng thêm 1,5 triệu căn.

Tỷ lệ sinh ở Trung Quốc đang tiếp tục giảm dù nước này đã nới lỏng chính sách một con vào năm 2016 và có nhiều chính sách để khuyến khích các cặp vợ chồng sinh con, bao gồm hỗ trợ tiền mặt. Thu nhập trì trệ, triển vọng công việc bấp bênh và hệ thống an sinh xã hội còn yếu là những lý do khiến các cặp vợ chồng trẻ ở nước này ngại sinh thêm con.

Theo ông Xu, các chính sách hỗ trợ sinh đẻ ở Trung Quốc có thể chỉ có tác dụng hạn chế, bởi không giải quyết được gốc rễ của vấn đề như chi phí cao của việc sinh đẻ và nuôi dạy con, cùng xu hướng của người trẻ hiện nay là trì hoãn việc kết hôn để tập trung cho sự nghiệp và hưởng thụ cá nhân.

Trong một dấu hiệu cho thấy sự suy giảm của tỷ lệ sinh, gần 36.000 trường mẫu giáo ở Trung Quốc đã đóng cửa trong 2 năm qua, số trẻ học mẫu giảm giảm hơn 10 triệu trẻ, theo ước tính của CNBC dựa trên số liệu từ Bộ Giáo dục Trung Quốc. Tương tự, số trường tiểu học ở nước này giảm 13.000 trường trong thời gian từ năm 2022-2024.

Trước đây, giá nhà ở những khu vực lân cận các ngôi trường tốt ở Trung Quốc thường được đẩy lên cao do nhiều gia đình sẵn sàng mua nhà tại những nơi như vậy để con có cơ hội học trường tốt. Nhưng với dân số lão hóa và Trung Quốc cũng cắt giảm chính sách tuyển sinh dựa theo khu vực, giá nhà ở những nơi như vậy bắt đầu giảm mạnh, theo nhà phân tích William Wu của công ty Daiwa Capital Markets.

Những sự dịch chuyển như vậy đang khiến triển vọng thị trường bất động sản Trung Quốc ảm đạm thêm, trong lúc thị trường còn chưa ra khỏi cuộc khủng hoảng kéo dài từ cuối năm 2020. Dù Chính phủ Trung Quốc và các địa phương nước này đã triển khai nhiều biện pháp để vực dậy thị trường, giá nhà vẫn chưa có dấu hiệu đã chạm đáy.

Theo nhà kinh tế Larry Hu của công ty Macquarie, giá nhà mới ở Trung Quốc trong tháng 5 vừa qua giảm mạnh nhất trong 7 tháng. Giá nhà mới tại 30 thành phố lớn của nước này trong nửa đầu tháng 6 giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái, sâu hơn mức giảm 3% ghi nhận trong tháng 5.

“Trong tương lai gần, những người nắm giữ bất động sản với mục đích đầu tư sẽ bán ròng, và người mua sẽ là những người có nhu cầu để ở”, báo cáo của Goldman Sachs nhận định và dự báo giá nhà ở Trung Quốc sẽ tiếp tục giảm.

Ngân hàng Mỹ này cũng dự báo tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc sẽ chậm lại trong những năm sắp tới, khiến nhu cầu nhà ở tại các thành phố suy yếu. Tuy nhiên, ông Wu nhấn mạnh rằng tác động của yếu tố nhân khẩu học đối với thị trường bất động sản nước này còn chưa rõ ràng và sẽ phải mất hàng thập kỷ mới được phản ánh hết.

Trong ngắn hạn hơn, “một phần sự suy giảm này sẽ được bù đắp bởi xu hướng đô thị hóa tiếp diễn và nhu cầu nâng cấp nhà ở”, ông Wu cho biết; đồng thời, ông cho rằng nhu cầu nâng cấp nhà ở sẽ chiếm một tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng nhu cầu nhà ở Trung Quốc.