Khi chi phí vốn tăng, khả năng tiếp cận tín dụng còn khó khăn, việc đa dạng hóa nguồn vốn trở thành yêu cầu được đặt ra với doanh nghiệp bất động sản...

Lãi suất đang trở thành một trong những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, từ sức mua của người dân đến chi phí vốn của doanh nghiệp. Khi mặt bằng lãi vay tăng, người mua có xu hướng thận trọng hơn với dòng tiền, trong khi doanh nghiệp phải đối mặt với áp lực chi phí vốn lớn hơn trong quá trình triển khai dự án.

ÁP LỰC LÃI VAY VỚI NGƯỜI MUA VÀ DOANH NGHIỆP

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, cho biết thị trường nhà ở đã có sự phục hồi nhưng diễn biến giữa các phân khúc chưa đồng đều. Phân khúc chung cư trung cấp duy trì giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024–2025 và tiếp tục có diễn biến tích cực trong năm 2026. Trong khi đó, giao dịch tại phân khúc cao cấp chậm hơn rõ rệt, dự báo đến cuối quý 4/2026, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này chỉ đạt khoảng 50% tổng nguồn cung mới (giai đoạn 2024 - 2025 đạt 70 - 80%).

Theo bà Vân, diễn biến chi phí lãi vay trong thời gian qua cũng tác động đến khả năng thanh toán của người mua, nhất là những khoản tiền phải trả ở giai đoạn cuối trước khi nhận căn hộ. Theo đó, hành vi của người mua nhà đã thay đổi, khoảng ba năm nay, từ 2024–2026, người mua thận trọng hơn khi cân đối nguồn vốn, chú trọng khả năng tài chính và dòng tiền cá nhân, thay vì phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngắn hạn trong thời gian ân hạn của dự án.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và phát triển Bất động sản SGO Homes, cũng đánh giá thị trường có sự phục hồi so với giai đoạn trước, nhưng sau các thông tin về lãi suất vào đầu tháng 12/2025, thị trường bắt đầu có dấu hiệu thanh khoản chậm lại. Tuy nhiên, theo lãnh đạo SGO Homes, lãi suất không chỉ ảnh hưởng đến quyết định và khả năng thanh toán của người mua, mà còn tạo thêm áp lực về chi phí vốn đối với doanh nghiệp bất động sản.

Ông Chung cho rằng ngoài việc phát triển quỹ đất và hoàn thiện pháp lý, vốn là yếu tố then chốt và quan trọng trong quá trình triển khai dự án. Mỗi phần trăm chi phí lãi vay đều tác động rất lớn đến chi phí của doanh nghiệp, đặc biệt là chi phí bán hàng. Thực tế, với các dự án thông thường, quy mô đầu tư từ một đến hai nghìn tỷ đồng là câu chuyện rất bình thường. Tuy nhiên, mức chi phí vốn hiện tại trung bình khoảng 12-14% so với thời điểm trước chỉ ở mức 8-10% rõ ràng tạo ra một áp lực đáng kể cho doanh nghiệp.

Tổng giám đốc SGO Homes đánh giá trong ngắn hạn, việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp nói chung, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ đang tương đối khó khăn đi kèm chi phí lãi vay cao. Như chủ trương của Nhà nước hiện nay tập trung nguồn lực cho một số doanh nghiệp lớn và lĩnh vực đặc thù, vì vậy, chi phí vốn là thách thức đối với doanh nghiệp nhỏ.

XẾP HẠNG TÍN NHIỆM CỦNG CỐ NIỀM TIN NHÀ ĐẦU TƯ 

Theo ông Lê Đình Chung, có 3 kênh giúp đa dạng hóa nguồn vốn. Kênh thứ nhất là trái phiếu doanh nghiệp, tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, kênh này chủ yếu áp dụng cho chủ đầu tư lớn, có uy tín. Bởi trong giai đoạn vừa qua, nhiều dự án không trả được nợ đúng hạn, đã làm ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng. Kênh thứ hai là thông qua các quỹ đầu tư, bao gồm quỹ đầu tư nước ngoài và quỹ đầu tư trong nước.

Kênh thứ 3 chính là bán hàng. Doanh nghiệp cần xây dựng sản phẩm phù hợp, đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn, sát với thực tế thị trường để thu hút dòng tiền. “Thay vì chỉ tập trung huy động vốn, doanh nghiệp hãy tái cấu trúc lại tài chính, giảm thiểu chi phí vận hành, tối ưu hóa nguồn nhân lực. Đặc biệt, doanh nghiệp có thể nghiên cứu cơ cấu lại danh mục dự án, bán bớt dự án được đánh giá không hiệu quả ở thời điểm hiện tại cho nhà đầu tư khác, qua đó, thu hút dòng vốn phục vụ hoạt động kinh doanh”, ông Chung nói.

Từ góc nhìn về khả năng phát triển các kênh vốn này, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam, cho rằng đây đều là những phương thức không mới nhưng chưa phát triển tương xứng. Chẳng hạn, với trái phiếu doanh nghiệp, những vấn đề xảy ra trên thị trường năm 2022 khiến nhiều nhà đầu tư có tâm lý e ngại, làm kênh vốn này phát triển chậm, tuy nhiên, điều kiện của thị trường hiện nay đã thay đổi. Nếu trước đây, Việt Nam chưa có hoạt động xếp hạng tín nhiệm, thì hiện nay đã có hai tổ chức xếp hạng tín nhiệm bắt đầu hoạt động và Nhà nước cũng thúc đẩy phát triển lĩnh vực này. Khi kết quả xếp hạng tín nhiệm được công bố, nhà đầu tư cũng có thêm cơ sở để đánh giá và yên tâm hơn.

“Đối với những chủ đầu tư có uy tín và những dự án thực sự khả thi, bảo đảm tính pháp lý và có cơ chế kiểm soát, thì việc huy động vốn qua kênh trái phiếu không có gì xa lạ. Nếu thực hiện tốt, đây còn có thể trở thành một kênh hiệu quả, giúp người có số vốn nhỏ cũng tham gia đầu tư bất động sản được”, ông Cường chia sẻ.

Bên cạnh trái phiếu, một kênh vốn khác được ông Cường đề cập đến là các quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Theo ông, tại Việt Nam, loại hình quỹ này chưa phát triển. Vì vậy, một người muốn đầu tư bất động sản thường phải có ít nhất 500–700 triệu đồng hoặc một tỷ đồng. Nếu hình thành quỹ đầu tư tín thác bất động sản thì người chỉ có 50 triệu đồng hoặc 100 triệu đồng vẫn có thể tham gia đầu tư thông qua quỹ. Hình thức này sẽ giúp hoạt động đầu tư trở nên đa dạng nhưng để các quỹ phát triển cần khung pháp lý phù hợp.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group), cũng lưu ý nguồn vốn cho bất động sản cần mở rộng từ phía khách hàng và nhà đầu tư đơn lẻ. Doanh nghiệp không nên chỉ trông chờ vào vốn chủ sở hữu hoặc vốn tín dụng ngân hàng, mà có thể huy động thêm những nguồn vốn này. Tuy vậy, nên thiết lập cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Khi chủ đầu tư rút vốn theo phương án đã công bố, phải đáp ứng đầy đủ cam kết, đi cùng cơ chế kiểm soát từ phía ngân hàng quản lý và chế tài áp dụng.