Làn sóng FDI vào các ngành mũi nhọn tạo “cơ hội vàng” cho bất động sản công nghiệp khi nhu cầu đất chất lượng cao tăng cao, giá trị gia tăng và hoạt động M&A sôi động, công nghiệp phụ trợ cùng doanh nghiệp tư nhân phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, Việt Nam cần có sự chuẩn bị tốt để tận dụng tốt cơ hội, biến dòng vốn FDI thành động lực phát triển bền vững…

Ngày 12/8, Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam để thống nhất phương hướng hoạt động, triển khai nhiệm vụ công tác trọng tâm của Liên chi hội.

CƠ HỘI VÀNG SONG HÀNH CÙNG NHIỀU THÁCH THỨC

Phát biểu tại hội nghị, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí Reatimes, cho biết Việt Nam vẫn thuộc nhóm các nước thu hút nhiều FDI nhất trong khối các nước đang phát triển. Trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký đạt trên 21,5 tỷ USD, tăng 32,6% so với cùng kỳ, mức cao nhất kể từ 2009. Vốn FDI thực hiện cũng đạt trên 11,7 tỷ USD, tăng 8,1%, ghi nhận kỷ lục giai đoạn 2021 - 2025. Công nghiệp chế biến chế tạo chiếm tỷ trọng lớn nhất, khẳng định vị thế Việt Nam như “công xưởng” hấp dẫn với các nhà đầu tư quốc tế.

Song ông Toan cũng nhận định rằng bên cạnh cơ hội lớn, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức cần. Đơn cử như tiêu chuẩn về ESG ngày càng trở thành “giấy thông hành” để thu hút đầu tư, nhưng việc triển khai tại các khu công nghiệp vẫn chậm, chủ yếu do chi phí cao, tư duy quản trị chưa dịch chuyển sang hướng bền vững, nguồn nhân lực và công nghệ còn thiếu hụt, trong khi chính sách chưa bao phủ tới nhà máy công nghiệp.

Về hạ tầng, hệ thống giao thông kết nối vẫn chưa đồng bộ; một số khu công nghiệp ở xa cảng biển và cao tốc làm tăng chi phí logistics. Nguy cơ thiếu điện, hệ thống xử lý nước thải quá tải hoặc không đạt chuẩn, cùng với dịch vụ hỗ trợ trong khu công nghiệp còn thiếu hoặc kém chất lượng, đều ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất và phúc lợi lao động.

Về thể chế, các luật điều chỉnh bất động sản công nghiệp vẫn còn chồng chéo, quy trình phê duyệt dự án kéo dài, thiếu cơ chế thử nghiệm cho mô hình mới. Dù đã phân cấp, nhưng nhiều địa phương chưa đủ năng lực xử lý nhanh, đồng thời vẫn thiếu chính sách ưu tiên riêng cho lĩnh vực chiến lược. Cộng thêm biến động kinh tế toàn cầu, đây là những rào cản có thể làm chậm lại dòng vốn FDI.

Trên bình diện khu vực, theo ông Toan, Việt Nam đang chịu sức ép cạnh tranh từ Indonesia, Ấn Độ, Thái Lan, Malaysia, đây đều là những quốc gia có chính sách ưu đãi đầu tư mạnh, nguồn lao động dồi dào và lợi thế ở một số ngành sản xuất mũi nhọn. “Nếu không cải thiện chính sách, chúng ta sẽ dễ mất lợi thế, nhất là ở các ngành chưa hoàn thiện chuỗi cung ứng”, ông Toan khuyến cáo.

Thông tin thêm về thực trạng trên, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thừa nhận rằng hiện nay, tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu, cụm công nghiệp còn dưới 85%, chỉ một số địa phương đạt trên 95%. Nhiều vướng mắc vẫn tồn tại như thuế đối ứng 20% của Hoa Kỳ, cùng khó khăn trong đền bù, giải phóng mặt bằng…

Lãnh đạo VNREA đề nghị các thành viên Hiệp hội cần nghiên cứu kỹ Nghị định 87/2025/NĐ-CP của Chính phủ Quy định việc giảm tiền thuê đất năm 2024 để kiến nghị về chính sách miễn giảm tiền thuê đất 30% năm 2024, do hồ sơ đã hết hạn 31/7.

“Văn phòng Hiệp hội sẽ mở kênh trao đổi trực tuyến để các hội viên Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp, Du lịch... cùng cập nhật và chia sẻ. Các chuyên gia cao cấp, đại biểu Quốc hội tham gia đều đóng góp thẳng thắn, giúp tăng sức nặng cho tiếng nói chung của Hiệp hội. Hiệp hội sẽ kiến nghị tiếp tục giảm tiền thuê đất trong giai đoạn 2026 - 2027 vì doanh nghiệp còn khó khăn. Đồng thời, đề xuất nghiên cứu cơ chế thuê đất dài hạn 70 - 99 năm….”, ông Khôi cho biết.

ĐỂ TRÁNH NGUY CƠ “THUA TRÊN SÂN NHÀ”

Tại hội nghị, các thành viên Liên Chi hội đã trao đổi, đóng góp nhiều ý kiến tâm huyết nhằm hoàn thiện định hướng hoạt động và thúc đẩy sự phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Bà Bùi Thị Hải Yến, Phó Chủ tịch Công ty Cổ phần Hanel, cho rằng trước hết, cần phân loại rõ ràng giữa bất động sản do chủ đầu tư Việt Nam phát triển và bất động sản của chủ đầu tư nước ngoài. Chỉ khi có sự phân tách chi tiết, các cơ quan quản lý Nhà nước mới có cái nhìn toàn diện để đánh giá hiệu quả hoạt động của từng nhóm, đồng thời xem xét mức độ phù hợp và tác động của các chính sách hiện hành.

“Chúng ta đang tích cực thu hút vốn FDI, nhưng nếu không cẩn trọng, sẽ có nguy cơ thua ngay trên sân nhà. Các doanh nghiệp Việt Nam cần có cơ chế chung để phát huy lợi thế của mình, bởi không một doanh nghiệp nào có thể chiến thắng nếu đi riêng lẻ. Ngoài ra, trước xu hướng toàn cầu như ESG và Net Zero, vốn đang tác động trực tiếp đến doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, các doanh nghiệp phải chứng minh năng lực đáp ứng các tiêu chuẩn “xanh” trong hạ tầng, xử lý nước, vật liệu xây dựng, năng lượng tái tạo và bảo vệ môi trường”, bà Yến nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư và Phân phối DTJ, nhấn mạnh đến một cơ hội đáng chú ý trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế: Việt Nam đang thúc đẩy mạnh mẽ vai trò trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt là quan hệ hợp tác thương mại với Hoa Kỳ đang có những tín hiệu tích cực sau khi thuế quan với Hoa Kỳ được đàm phán giảm xuống còn 20%.

Theo ông Khánh, đây là thời điểm Liên Chi hội cần nghiên cứu, phân tích sâu hơn về tác động của diễn biến này, từ đó đưa ra đánh giá toàn diện về cả cơ hội lẫn thách thức, giúp cộng đồng doanh nghiệp thành viên chủ động nắm bắt lợi thế và ứng phó kịp thời với những biến động thị trường.

Ban lãnh đạo Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam cũng cho biết để bất động sản công nghiệp bứt phá, trong thời gian tới, Liên Chi hội tiếp tục đề xuất một số kiến nghị chính sách và giải pháp đột phá như hoàn thiện thể chế, chính sách cho bất động sản khu công nghiệp nâng cấp hạ tầng số và quản trị thông minh; xây dựng cơ chế thu hút FDI thế hệ mới; phát huy vai trò dẫn dắt của doanh nghiệp tư nhân Việt Nam; tổ chức diễn đàn ESG chuyên sâu; xúc tiến đầu tư quốc tế trọng điểm; phát triển mô hình khu công nghiệp tích hợp đô thị - dịch vụ; định vị thương hiệu quốc gia và chiến lược phát triển bền vững cho bất động sản công nghiệp.