Năm 2026, trong bối cảnh cả tín dụng ngân hàng lẫn kênh trái phiếu doanh nghiệp vẫn được kiểm soát chặt chẽ, dòng vốn vào thị trường bất động sản được dự báo sẽ vận động theo hướng thận trọng và chọn lọc hơn…

Số liệu báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết tính đến 30/11/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt 2.001.900 tỷ đồng. Theo đó, năm 2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản duy trì mức tăng đều qua các quý và ở hầu hết các hạng mục, từ 1.563.481 tỷ đồng của quý 1/2025 lên 2.001.900 tỷ đồng của quý 4/2025.

KHẢ NĂNG TIẾP CẬN VỐN KÉM THUẬN LỢI 

Dự báo về tình hình của năm 2026, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định rằng dù tín dụng bất động sản vẫn tăng khi nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh thi công, làm kéo theo nhu cầu vốn trung và dài hạn gia tăng, song khả năng tiếp cận vốn không còn thuận lợi như năm trước.

Các chuyên gia VCBS lý giải: định hướng điều hành hiện nay là duy trì tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ở mức khoảng 24–25% tổng dư nợ, trong bối cảnh rủi ro nợ xấu của nhóm ngành này đang có xu hướng gia tăng. Vì vậy, tín dụng dành cho bất động sản tăng nhưng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhằm tránh tình trạng tăng nóng như những giai đoạn trước.

Ngoài ra ở phía cầu, đề xuất siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai (chưa chính thức) có thể ảnh hưởng đến nhóm khách hàng đầu tư. Cùng với đó, mặt bằng lãi suất lại dự báo nhích lên trong thời gian tới.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, diễn biến của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng thể hiện xu hướng phân hóa và chọn lọc ngày càng rõ nét. Thực tế, báo cáo từ Bộ Xây dựng ghi nhận năm 2025, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã từng bước phục hồi nhưng chưa thực sự bền vững, với quy mô phát hành cải thiện rõ rệt vào nửa cuối năm.

Khối ngân hàng tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, trong khi trái phiếu bất động sản được phát hành có chọn lọc, tập trung vào các doanh nghiệp có năng lực tài chính và chấp nhận mức lãi suất cao. Cơ cấu phát hành cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các ngành, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Nhìn chung, thị trường năm 2025 ổn định hơn so với giai đoạn trước, nhưng còn chịu áp lực về chi phí vốn và nghĩa vụ đáo hạn.

Trong năm 2026, áp lực này dự báo chưa giảm bớt. VCBS nhận định khối lượng trái phiếu đáo hạn dự kiến gia tăng vào quý 2 và quý 4/2026, với tỷ trọng lớn thuộc về nhóm doanh nghiệp bất động sản. Song song là khả năng tiếp cận nguồn vốn mới tiếp tục bị kiểm soát chặt hơn, cả về điều kiện phát hành lẫn chi phí vốn. Do đó, những doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, hệ số đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ chịu rủi ro tái cấp vốn lớn hơn. Tuy nhiên, đây cũng được xem là cơ chế sàng lọc chủ đầu tư trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.

TÁI CẤU TRÚC ĐỂ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG 

Từ thực tế này, Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đánh giá đà phục hồi trên thị trường trái phiếu bất động sản diễn ra tương đối thận trọng, nhịp độ còn nhẹ, khiến hoạt động đầu tư trái phiếu vẫn gặp khó khăn. Vì vậy, hoạt động phát hành của doanh nghiệp cũng như giao dịch mua bán trái phiếu của thị trường chưa đạt được mức độ kỳ vọng.

Tuy nhiên, ông cho rằng nếu duy trì nhịp phát triển tích cực vào cuối năm 2025, quá trình hồi phục của thị trường trái phiếu có thể trở nên rõ nét và mạnh mẽ hơn, qua đó, từng bước khẳng định vai trò là kênh dẫn vốn trung và dài hạn quan trọng cho nền kinh tế. Khi đó, thị trường sẽ góp phần bổ sung nguồn lực tài chính, nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất – kinh doanh, tạo nền tảng để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững hơn.

"Về mặt chính sách, Nhà nước cần tiếp tục giữ vai trò “nhạc trưởng” trong việc định hướng và giám sát thị trường nhưng theo hướng linh hoạt, hiện đại. Sự can thiệp cần tập trung vào việc hoàn thiện khung pháp lý rõ ràng, minh bạch, bảo đảm kỷ cương và tính ổn định của thị trường", vị chuyên gia nhấn mạnh.

Về phía doanh nghiệp phát hành, ông Thịnh khuyến cáo các doanh nghiệp phải tuân thủ nghiêm quy định về công bố thông tin, minh bạch tình hình tài chính, mục đích sử dụng vốn và năng lực trả nợ. Chỉ khi nhà đầu tư được cung cấp đầy đủ dữ liệu để đánh giá rủi ro một cách khách quan, thị trường trái phiếu mới có thể vận hành an toàn, bền vững và tránh lặp lại những sai lầm từng xảy ra trong quá khứ.

Chia sẻ tại sự kiện gần đây, Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đánh giá sự thay đổi của môi trường tiền tệ sẽ buộc doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc toàn diện, từ chiến lược tài chính, danh mục dự án đến cơ cấu sản phẩm. Theo ông, đoanh nghiệp cần có đủ năng lực thích nghi với mặt bằng lãi suất mới.