So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, rà soát tinh giản, rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục hành chính, cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh…

Ngày 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội đã nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tờ trình do Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày cho biết dự thảo Luật sửa đổi lần này đã kế thừa cơ bản phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời làm rõ không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.

DỰ THẢO ĐÃ SỬA ĐỔI, LÀM RÕ NHIỀU QUY ĐỊNH

Về kinh doanh quyền sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho biết dự thảo luật đã sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và pháp luật có liên quan.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng, thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục tình trạng chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư, mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.

Dự thảo luật cũng bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Đồng thời đã sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật, đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất dùng chung.

Bên cạnh đó, dự thảo luật đã có một số quy định mới như bổ sung quy định giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch bất động sản; Bổ sung quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản, các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, còn bổ sung quy định có tính nguyên tắc về chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT), đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bất động sản thì được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh và giao Chính phủ quy định chi tiết về việc thực hiện biện pháp bảo đảm, tránh khoảng trống pháp lý, bảo đảm đồng bộ với quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và pháp luật về đất đai;

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với các dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán dự án BT, đề nghị nghiên cứu không nhắc lại quy định của pháp luật PPP về phạm vi dự án BT thuộc diện thanh toán bằng hình thức giao đất, mà quy định theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật PPP, nhằm tránh cách hiểu khác nhau.

ĐỀ NGHỊ PHÂN BIỆT THOẢ THUẬN ĐẶT CỌC VỚI VIỆC HUY ĐỘNG VỐN

“Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đề nghị quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh. Làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Có ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án. Có quy định kiểm soát các khoản thu khác có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép” - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề xuất.

Chủ nhiệm Phan Văn Mãi cũng đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không mong muốn tiếp tục triển khai toàn bộ dự án nhưng có bên mong muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án, đủ năng lực tiếp tục thực hiện, cam kết hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án, tránh dẫn đến dự án bị đình trệ kéo dài, gây lãng phí, không bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, bổ sung đánh giá các phương án khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ khác và nghĩa vụ với khách hàng.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Chính phủ rà soát kỹ lưỡng, xác định rõ những trường hợp thực sự cần thiết, bắt buộc phải công chứng để quy định cụ thể tại luật hoặc nghị định. Quy định thống nhất Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi. Đối với phương án đề xuất giao quy định tại nghị định, đề nghị bổ sung nội dung cụ thể tại dự thảo nghị định, đồng thời có phương án sửa đổi, bổ sung luật công chứng.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng nhấn mạnh về sự cần thiết rà soát bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất về hiệu lực của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Đồng quan điểm, khi thảo luận tại Tổ về 3 dự án Luật nói trên (chiều 22/10), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nhận định đây là 03 dự án Luật rất quan trọng, có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, đề nghị tiếp tục rà soát các dự án Luật này với các luật có liên quan để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Phó Chủ tịch Quốc hội đề xuất nên thành lập các nhóm phụ trách của 3 dự án Luật này, thống kê xem còn có nội dung nào chưa thống nhất, gửi Bộ Tư pháp và các bộ ngành liên quan xem xét.