Nhu cầu nhà ở cho thuê tại Hà Nội đang có xu hướng tăng mạnh và được dự báo tiếp tục mở rộng trong những năm tới. Bên cạnh nhóm khách thuê truyền thống gồm: sinh viên và người lao động, quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số cùng việc triển khai hàng loạt dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị đang tạo thêm nguồn cầu đáng kể cho phân khúc này…

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội là trung tâm giáo dục, kinh tế và việc làm lớn nhất khu vực phía Bắc. Mỗi năm, Thành phố thu hút hàng trăm nghìn sinh viên, lao động trẻ và người nhập cư đến học tập, làm việc và sinh sống. Đặc biệt, giai đoạn từ tháng 6 đến tháng 9 hàng năm luôn là thời điểm nhu cầu thuê nhà tăng mạnh khi sinh viên và phụ huynh bắt đầu tìm kiếm nơi ở cho năm học mới.

Tuy nhiên, nhu cầu thuê nhà hiện nay không chỉ đến từ nhóm sinh viên. Đối với phần lớn người trẻ mới đi làm, lao động phổ thông… việc mua nhà vẫn đòi hỏi thời gian tích lũy tài chính đáng kể. Vì vậy, thuê nhà dài hạn là lựa chọn phổ biến trước khi có đủ khả năng sở hữu nhà ở.

Nhu cầu này tiếp tục được củng cố bởi sự gia tăng số lượng hộ gia đình. Số liệu của cơ quan Thống kê TP. Hà Nội cho thấy năm 2025, dân số trung bình Thành phố Hà Nội ước gần 8.858 nghìn người, tăng 1,6% so với năm 2024, với dân số khu vực thành thị đạt 4.148 nghìn người.  Thực tế, ở các đô thị lớn như Hà Nội, quá trình gia tăng dân số cùng sự hình thành những hộ gia đình mới, đang tạo ra nguồn cầu ngày càng lớn đối với thị trường nhà ở, trong đó có phân khúc cho thuê.

Đáng chú ý, quá trình chỉnh trang đô thị và phát triển hạ tầng cũng kéo theo một làn sóng dịch chuyển dân cư, góp phần làm gia tăng nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội.  Theo UBND TP. Hà Nội, hiện các địa phương trên địa bàn đang triển khai giải phóng mặt bằng cho khoảng 1.428 dự án, trong đó có nhiều công trình trọng điểm là đường Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo, cùng một số dự án hạ tầng lớn khác. Riêng những dự án trọng điểm này đã tác động trực tiếp tới hàng nghìn hộ dân.

Xa hơn, giai đoạn 2026 - 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi gần 24.824 ha đất để thực hiện hơn 3.100 dự án phát triển kinh tế - xã hội. Điều đó đồng nghĩa với việc nhu cầu nhà ở tạm cư và nhu cầu thuê nhà trong thời gian chờ tái định cư sẽ gia tăng.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở tái định cư hiện nay chưa thể đáp ứng ngay nhu cầu phát sinh. Một số hộ dân dù có phương án tái định cư nhưng vẫn lựa chọn thuê nhà gần nơi ở cũ, để duy trì công việc, việc học của con cái và các mối quan hệ xã hội, đã tạo thêm áp lực đáng kể lên thị trường cho thuê tại khu vực nội thành. 

Để thúc đẩy phân khúc nhà ở cho thuê chuyên nghiệp phát triển, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo trong kiến tạo cơ chế và điều phối nguồn lực, đặc biệt là quy hoạch, quỹ đất, tài chính, kiểm soát giá thuê và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng về chính sách phát triển nhà ở cho thuê. 

Cụ thể, Nhà nước nghiên cứu cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính trong những năm đầu vận hành, hoặc áp dụng cơ chế thanh toán theo tiến độ khai thác dự án.  Khi tỷ lệ lấp đầy ổn định và doanh thu cho thuê đạt ngưỡng nhất định, chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo lộ trình cam kết. Cách tiếp cận trên vừa giúp giảm áp lực vốn ban đầu cho doanh nghiệp, vừa không làm thất thu ngân sách nhà nước. 

Mặt khác, có thể xem xét cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa cho thuê và bán. Đối với phần diện tích chuyển sang bán, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa vào giao dịch. Ngược lại, phần diện tích tiếp tục duy trì cho thuê dài hạn sẽ được hưởng cơ chế thanh toán tiền đất theo tiến độ. Điều này vừa tạo sự công bằng giữa các hình thức khai thác bất động sản, vừa khuyến khích doanh nghiệp duy trì quỹ nhà cho thuê ổn định trong dài hạn.