Thị trường căn hộ Hà Nội trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới ở mức cao. Tuy nhiên, sức hấp thụ có dấu hiệu chững lại, trong khi giá bán diễn biến theo hai xu hướng khác nhau giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cùng với đó, lãi suất duy trì ở mức cao và sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung đang tác động đến tâm lý người mua…

Tại họp báo công bố Tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2026, CBRE thông tin, nửa đầu năm 2026 ghi nhận tổng nguồn cung chung cư mở bán tại Hà Nội đạt 16.600 căn, là mức cao nhất trong sáu tháng đầu năm kể từ năm 2020.

Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm có sự chuyển dịch rõ nét. Đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận sản phẩm mới có giá bán dưới 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu). Thay vào đó, hai phân khúc nổi bật nhất quý 2 là 80-100 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm 30% và 35% tổng nguồn cung mới tại Hà Nội. Trong đó, chỉ tính riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2, thị trường căn hộ Hà Nội quý này đã ghi nhận hơn 3.000 căn từ bốn dự án tại các vị trí nội đô và cận nội đô như: Thanh Xuân, Tây Hồ, và Đông Anh được mở bán.

Sang quý 2/2026, sức hấp thụ của thị trường căn hộ Hà Nội cho thấy dấu hiệu chững lại. Tổng số căn bán được quý 2/2026 đạt hơn 5.800 căn và chỉ bằng 68% tổng nguồn cung mở bán mới. Đây là tỷ lệ tương đương quý 1 trước đó và thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ này thường xuyên vượt 90%, thậm chí vượt tổng số căn mở bán mới trong kỳ. Áp lực lãi suất cho vay ở mức cao tiếp tục là yếu tố lớn chi phối hành vi người mua: thay vì ra quyết định nhanh trong môi trường lãi suất thấp như trước, người mua nay có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn về dòng tiền và thời điểm vào thị trường, đặc biệt với sản phẩm yêu cầu đòn bẩy tài chính lớn.

Bên cạnh đó, giá bán căn hộ Hà Nội trong quý 2 ghi nhận diễn biến khác biệt giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình toàn thị trường căn hộ Hà Nội đạt xấp xỉ 95 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), cao hơn 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm ngoái. So với quý 1, một tỷ trọng đáng kể nguồn cung trong quý 2 nằm tại khu vực nội đô, kéo theo mặt bằng giá bán sơ cấp đạt mức cao trong quý này.

Trong khi tại thị trường thứ cấp, giá bán thứ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt 60 triệu đồng/m2 tại thời điểm cuối quý 2/2026, ghi nhận mức giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm đáng kể từ giai đoạn cuối năm 2022. Tốc độ tăng trưởng theo năm cũng thu hẹp đáng kể, đạt 13% gần bằng một nửa mức đỉnh 24-26% trong giai đoạn 2024 – 2025. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu có sự điều chỉnh trước diễn biến lãi suất ở mức cao và nguồn cung sơ cấp dồi dào.

Nhìn về nửa cuối năm 2026, CBRE dự báo nguồn cung mới dự kiến tiếp tục duy trì mở bán mạnh mẽ. Tổng nguồn cung cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019 là hơn 37.000 căn. Bên cạnh đó, diễn biến của giá bán và thanh khoản trong những quý tiếp theo sẽ phụ thuộc nhiều vào diễn biến lãi suất và sự hồi phục niềm tin của người mua nhà.

Đánh giá chung về thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE Chi nhánh Hà Nội, cho rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục hưởng lợi từ nhiều định hướng và chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Các chính sách bao gồm: đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, hệ thống đường sắt đô thị, cầu, đường, cùng các cơ chế về tín dụng… Theo đại diện CBRE, dù nhiều chính sách không tác động trực tiếp đến nhưng có thể tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường vào thời gian tới.

Ngoài ra, nhiều đề án và chương trình lớn của Chính phủ và TP. Hà Nội cũng được kỳ vọng tạo thêm động lực cho bất động sản. Có thể kể đến Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, các tuyến metro đã khởi công trong tháng 6, việc xây dựng các cây cầu, cùng những định hướng lớn như phát triển khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế. Bà An đánh giá tác động này không chỉ giới hạn ở phân khúc nhà ở, mà còn lan tỏa sang nhiều loại hình bất động sản khác