Nhu cầu nhà ở đang có nhiều thay đổi theo quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế và phân hóa dân cư. Vì vậy, chính sách nhà ở cần được định hình theo hướng dài hạn, đồng bộ và linh hoạt, vừa đáp ứng nhu cầu trước mắt, vừa tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định trong những năm tới…

Tại hội thảo “Góp ý kiến đối với Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)” do Liên hiệp Hội Việt Nam phối hợp với Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam tổ chức, các chuyên gia cho rằng Dự thảo Luật đã bổ sung nhiều quy định mới, bám sát yêu cầu thực tiễn, cũng như xu hướng phát triển nhà ở.  

Tuy nhiên, nhằm bảo đảm tính khả thi và đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị trong giai đoạn tới, một số nội dung liên quan đến quản lý, phát triển nhà ở, cơ chế thực hiện và phân cấp, phân quyền cần tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện.

ĐỔI MỚI CÁCH QUẢN TRỊ, ĐA DẠNG HÓA LOẠI HÌNH NHÀ Ở 

Góp ý cho Dự thảo, TS.KTS Trương Văn Quảng, Phó tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, cho biết Dự thảo Luật gồm 13 Chương, 149 Điều, đã bổ sung một số quy định về nhà ở cho thuê; nhà ở thương mại; nhà ở chính sách; cải tạo, xây dựng lại chung cư; quản lý sử dụng nhà chung cư... nhưng để hợp với điều kiện thực tiễn, Dự thảo Luật cần tập trung vào những vấn đề mang tính chiến lược, không chỉ xử lý bất cập hiện nay, mà còn đáp ứng xu hướng phát triển đô thị trong 20 - 30 năm tới.

Theo đó, ông Quảng đề xuất với xu hướng quản trị đô thị hiện nay, Dự án Luật có thể cân nhắc bổ sung một điều về “Hệ thống dữ liệu nhà ở quốc gia”. Hệ thống này vừa lưu thông tin về quyền sở hữu, vừa tích hợp tình trạng kỹ thuật công trình; tuổi thọ và mức độ an toàn; hiệu quả sử dụng năng lượng; lịch sử bảo trì; thông tin quy hoạch và cải tạo... Đây là điều kiện giúp quản lý vòng đời nhà ở, cảnh báo sớm nguy cơ xuống cấp, đồng thời hỗ trợ hoạch định chính sách, đặc biệt đối với công tác cải tạo xây dựng lại chung cư cũ.

Bên cạnh đó, phải làm rõ nhận thức trong Dự thảo về việc chuyển từ tư duy “quản lý nhà ở” sang “quản trị phát triển nhà ở”. Điều này đòi hỏi Luật không chỉ điều chỉnh việc xây dựng và sở hữu, mà còn phải tạo khuôn khổ cho phát triển thị trường nhà ở bền vững, ứng dụng công nghệ số, thích ứng với biến đổi khí hậu và gắn chặt với quy hoạch đô thị, giúp nâng cao chất lượng sống của người dân và hiệu quả quản trị đô thị trong dài hạn.

Đại diện Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cũng đề nghị Ban soạn thảo bổ sung phân loại nhà ở theo chức năng sử dụng. Ông đánh giá hiện tại, việc phân loại còn thiên về hình thức sở hữu hoặc đối tượng thụ hưởng. Bởi vậy, Ban soạn thảo có thể nghiên cứu bổ sung loại hình nhà ở cho thuê dài hạn; nhà ở cho thuê ngắn hạn (quản lý riêng nếu có); nhà ở phục vụ chuyên gia, lao động di cư; nhà ở thích ứng với người cao tuổi; nhà ở linh hoạt (co-living, căn hộ đa chức năng)... Việc phân loại rõ sẽ giúp xây dựng cơ chế quản lý và chính sách phù hợp.

GỠ VƯỚNG CƠ CHẾ, TẠO THUẬN LỢI TRIỂN KHAI 

Đồng quan điểm, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nhận định Dự thảo Luật Nhà ở đã được thực hiện khoa học, nghiêm túc. Ưu điểm lớn là đề cập cơ bản đầy đủ những vấn đề đổi mới như: loại hình nhà ở, đồng bộ thể chế mang tính liên ngành, gắn với phát triển đô thị... phân cấp phân quyền trong hoạt động nhà ở xác định rõ nguồn lực thực hiện. Tuy nhiên, một số nội dung vẫn nên sớm được bổ sung, hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Trong đó, đối với phát triển nhà ở cho thuê, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đánh giá Dự thảo Luật đề cập khá toàn diện các nội dung từ điều kiện được thuê, hình thức phát triển quỹ đất, nguồn vốn đầu tư, chính sách tài chính... nhưng ông đề nghị quỹ đất cho xây dựng nhà ở cho thuê cần mở rộng đối tượng là hộ gia đình được sử dụng quỹ đất hợp pháp. 

Còn theo TS.KTS Lê Thị Bích Thuận, Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng, Luật cần làm rõ hơn thẩm quyền phân cấp cho địa phương trong phê duyệt cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội. Đồng thời, tối ưu hóa quy hoạch, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng và tiêu chuẩn phát triển tạo cơ hội cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp có thể phát triển trọn vẹn các dự án thương mại cao cấp mà không lo bị phá vỡ cảnh quan hoặc hạ tầng kỹ thuật - xã hội do việc phối hợp hai phân khúc khác nhau...

Nhìn tổng thể, các ý kiến góp ý cho thấy việc hoàn thiện Dự thảo cần được đặt trong tổng thể phát triển nhà ở, gắn với quy hoạch, hạ tầng, nguồn lực và các lĩnh vực pháp luật có liên quan. Đây là yêu cầu quan trọng để chính sách nhà ở phù hợp với thực tiễn.

Từ góc nhìn rộng hơn, ThS. Nguyễn Quyết Chiến, Tổng thư ký Liên hiệp Hội Việt Nam, đánh giá việc sửa đổi Luật Nhà ở rất cần thiết nhằm thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới và bảo đảm tính đồng bộ với pháp luật liên quan về đất đai, đầu tư, xây dựng, đối tác công - tư… Do đó, Dự thảo cần kế thừa các quy định phù hợp; luật hóa những chính sách đã được thực tiễn kiểm nghiệm, hướng tới một hệ thống pháp luật ổn định, minh bạch và khả thi.