Để thúc đẩy nguồn cung căn hộ giá vừa phải, đáp ứng nhu cầu thực tế, đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cải tạo chung cư cũ, chỉnh trang đô thị, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa kiến nghị sửa một số điều tại Quyết định 32/2025/QĐ-UBND của UBND TP. Hồ Chí Minh.

Văn bản kiến nghị của HoREA (gửi UBND TP. Hồ Chí Minh và các sở liên quan) cho biết: Ngày 26/12/2025, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 32/2025/QĐ-UBND “quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn thành phố” (có hiệu lực thi hành từ ngày 09/01/2026).

Đây là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền xác định quy mô dân số và số lượng căn hộ, cơ cấu căn hộ của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp “trong giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư, giai đoạn lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy trình rút gọn (quy hoạch tổng mặt bằng)” và “trong giai đoạn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và cấp Giấy phép xây dựng”.

Tuy nhiên, sau hơn 02 tháng triển khai thực hiện Quyết định này, Hiệp hội nhận thấy đã phát sinh một số bất cập trong việc xác định quy mô dân số của nhà chung cư, dẫn đến việc xác định số lượng và cơ cấu căn hộ của dự án nhà chung cư thương mại và cả dự án chung cư nhà ở xã hội chưa hợp lý, chưa phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số trên địa bàn thành phố và chưa đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của thị trường. Từ đó, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp đô thị.

Cụ thể, khoản 2 Điều 4 Quyết định 32/2025/QĐ-UBND quy định phương pháp xác định quy mô dân số nhà chung cư “theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng của  căn hộ tương ứng”. Theo đó, căn hộ 01 phòng ở có diện tích từ 25 - 32 m2: tính 01 người; căn hộ 01 phòng ở từ trên 32 - 56 m2: tính 02 người; căn hộ 02 phòng ở từ trên 56 - 64 m2: tính 02 người; căn hộ 02 phòng ở trên 64 - 96 m2: tính 03 người; căn hộ 03 phòng ở từ trên 96 - 128 m2: tính 04 người; căn hộ 03 phòng ở từ trên 128 - 160 m2: tính 05 người; căn hộ từ 04 phòng ở trở lên hoặc có diện tích từ trên 160 m2 trở lên thì tính 06 người.

HoREA cho rằng quy định này dẫn đến hệ quả là: đối với dự án nhà chung cư thương mại thì làm tăng số lượng căn hộ lớn (3-4 phòng ngủ có diện tích từ 85m2 trở lên), đồng thời, làm giảm số lượng căn hộ nhỏ (1 phòng ngủ có diện tích dưới  45m2) và căn hộ vừa (2 phòng ngủ có diện tích từ 45-70m2).

Còn đối với dự án nhà ở xã hội thì làm tăng số lượng căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích từ trên 56 - 70m2 và làm giảm số lượng căn hộ nhỏ có 1 phòng ngủ có diện tích dưới  45m2 , dẫn đến làm giảm số lượng căn hộ nhà ở xã hội của dự án.

Trong khi đó, trên thực tế, tại các dự án chung cư thương mại thì 60-70% khách hàng là người có thu nhập trung bình có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ với giá bán khoảng 5-7 tỷ đồng/căn. Đồng thời, có khoảng 20-25% khách hàng là người thu nhập thấp có nhu cầu mua căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ có giá trên dưới 3 tỷ đồng/căn.

Chỉ khoảng 5-10% khách hàng là người có thu nhập cao có nhu cầu mua căn hộ lớn từ 3 phòng ngủ (diện tích từ 85 -120m2), giá bán khoảng 8-12 tỷ đồng/căn. Số khách hàng có nhu cầu mua căn hộ 4 phòng ngủ trở lên (diện tích trên 120m2) rất ít, kể cả tại các dự án nhà ở cao cấp, trung - cao cấp. Với các dự án “nhà ở thương mại giá phù hợp” thì đa số khách hàng chỉ có nhu cầu mua căn hộ nhỏ và căn hộ 1-2 phòng ngủ.

Bởi vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 2 Điều 4 Quyết định 32/2025/QĐ-UBND theo hướng cho phép chủ đầu tư được quyền cơ cấu loại căn hộ, tỷ lệ căn hộ  nhỏ, căn hộ vừa, căn hộ lớn của dự án nhà chung cư sau khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền “quyết định chủ trương đầu tư” đã “xác định quy mô dân số nhà chung cư,  nhà chung cư hỗn hợp” và chủ đầu tư phải tuân thủ quy định “đối với dự án nhà ở  thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt  quá 25 % tổng số căn hộ chung cư của dự án”. 

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng rất cần thiết bổ sung nguyên tắc xác định quy mô dân số của nhà chung cư “phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số trên địa bàn thành phố Hồ Chí  Minh” vào khoản 1a (mới) Điều 3 Quyết định 32/2025/QĐ-UBND để tạo điều kiện chỉnh trang, tái phát triển, tái thiết các khu vực đô thị cũ, lụp xụp như: di dời nhà trên  và ven kênh rạch, cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ...