Nguồn cung nhà ở xã hội và khả năng tiếp cận của người mua đã có sự thay đổi tích cực. Dù vậy, hiện nay lại xuất hiện tình trạng không ít dự án nhà ở xã hội hoàn thành nhưng không bán được căn nào, hoặc bán rất chậm...

Nhiều ý kiến cho rằng nhà ở xã hội quá xa nơi làm việc, người dân sẽ tốn nhiều thời gian di chuyển, đặc biệt với những gia đình có con nhỏ, người cao tuổi, họ thường muốn sống gần trung tâm để thuận tiện sinh hoạt và công việc. Vì vậy, nếu quy hoạch đất để phát triển nhà ở xã hội, hoặc nhà ở vừa túi tiền tại những vị trí không tập trung người có nhu cầu, thì dù xây dựng tốt cũng chưa chắc người dân sẽ lựa chọn. 

GỠ VƯỚNG THỦ TỤC, BỔ SUNG NGUỒN CUNG

Nguồn cung nhà ở xã hội đang được bổ sung tại nhiều địa phương thông qua hoạt động chuẩn bị quỹ đất, đề xuất dự án và triển khai xây dựng.

Cụ thể, Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội vừa thông tin về vị trí ô đất theo hồ sơ đề xuất dự án nhà ở xã hội trên địa bàn. Cụ thể, xã Gia Lâm, phường Phú Lương và phường Tây Tựu lần lượt có dự án: Khu nhà ở xã hội Phú Thụy 18.277 m²; Khu nhà ở xã hội Phú Lương 1, diện tích 32.927 m²; Nhà ở xã hội Quốc lộ 32 với 4.810 m².

Bên cạnh công bố công khai các ô đất, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đề xuất đầu tư 5 dự án nhà ở xã hội tại xã Sơn Đồng, xã Ô Diên, phường Vĩnh Hưng và phường Yên Nghĩa. Một số dự án có quy mô đáng chú ý, gồm: Khu nhà ở xã hội IEC Sơn Đồng, diện tích gần 5,7ha; Khu nhà ở xã hội Yên Nghĩa 1, quy mô 37.367m²; Nhà ở xã hội Tân Lập, quy mô 26.773m².

Trong khi đó, tại Đà Nẵng, UBND Thành phố đã giao hơn 22.000m² đất cho Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Mỹ Hưng để triển khai Khu nhà ở xã hội Núi Thành. Thành phố cũng phối hợp tổ chức Lễ khởi công Nhà ở xã hội Lê Kim Lăng trên khu đất 0,7ha. Dự án cung cấp khoảng 326 căn hộ, với tổng mức đầu tư dự kiến 489 tỷ đồng. Thời gian hoàn thành và bàn giao vào quý 2/2028.

Thực tế, để có nguồn cung đưa ra thị trường, các dự án nhà ở xã hội phải trải qua nhiều thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai và quy hoạch. Nhìn lại giai đoạn năm 2020 đến 2024,  ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group), cho biết không chỉ riêng nhà ở xã hội mà tất cả loại hình bất động sản gần như đều bị ách tắc về thủ tục đầu tư, khiến nguồn cung ra thị trường hạn chế.

Riêng nhà ở xã hội, theo ông Quê có 3 rào cản chính: Thứ nhất, thủ tục chấp thuận nhà đầu tư. Thứ hai, thủ tục định giá đất; dù nhà ở xã hội dù được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện quy trình định giá đất, tỉnh nào làm nhanh cũng cần 6 tháng, lâu thì 2 - 3 năm. Thứ ba, thủ tục quy hoạch và giao đất. Các bước lập quy hoạch 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở, giao đất... cũng cần từ 1 - 2 năm.

Tuy nhiên, sau khi Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, cùng các nghị định được ban hành, kết hợp với chủ trương chỉ đạo quyết liệt của Đảng và Nhà nước, những thủ tục này đã thông thoáng hơn. Theo đó, nguồn cung và khả năng tiếp cận của người mua cũng có sự thay đổi tích cực. Dù vậy, hiện nay lại xuất hiện tình trạng không ít dự án nhà ở xã hội hoàn thành nhưng không bán được căn nào, hoặc bán rất chậm.

Đơn cử, một dự án nhà ở xã hội tại ngoại thành Quy Nhơn mở bán từ tháng 3 đến nay mới bán được hơn 20 căn. Tương tự, dự án gần đó mở bán từ năm 2021 với 4 tòa nhà nhưng chưa bán xong 2 tòa.  Còn ở Phổ Yên (Thái Nguyên), quanh khu công nghiệp Samsung có nhu cầu ước tính lên tới 15.000 căn nhà ở xã hội, thì hiện vẫn có dự án 1.000 căn chỉ bán được 14 căn; dự án 1.000 căn bán được 60 căn, thậm chí có dự án gần 1.000 căn không bán được căn nào.

TÌM LỜI GIẢI TỪ NHU CẦU THỰC

Thực tế trên đặt ra vấn đề về khả năng đáp ứng nhu cầu của dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh giá bán và điều kiện mua, vị trí dự án là yếu tố có thể ảnh hưởng đến lựa chọn của người dân. Chia sẻ tại sự kiện gần đây, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, nhận định: Nếu quy hoạch đất để phát triển nhà ở xã hội, hoặc nhà ở vừa túi tiền tại vị trí không tập trung người có nhu cầu, thì dù xây dựng được cũng chưa chắc người dân lựa chọn.

Theo ông, nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn. Tuy nhiên, nhà ở mà quá xa nơi làm việc, người dân sẽ tốn nhiều thời gian di chuyển. Đặc biệt với gia đình có con nhỏ, người cao tuổi, họ thường muốn sống gần trung tâm để thuận tiện sinh hoạt và công việc.

“Trên thế giới đã xuất hiện xu hướng phát triển nhà quy mô nhỏ cho người có nhu cầu về chỗ ở và khả năng tài chính không cao. Những căn nhà này dù không nhiều lợi thế, nhưng lại gần nơi làm việc; phù hợp tài chính và thuận tiện đi lại. Vì vậy, ngoài chính sách, quy hoạch là vấn đề quan trọng”, GS. TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Cùng quan tâm đến yếu tố vị trí trong phát triển nhà ở xã hội, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng khi quy hoạch khu vực phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, cần tính đến vị trí gần khu dân cư, tiện ích và điều kiện đi lại. Hiện nay, một số địa phương đang quy hoạch khu vực nhà ở xã hội ở vị trí quá xa. Do đó, trong quá trình làm việc với địa phương, chúng tôi đã lưu ý vấn đề này.

Ở góc độ thị trường, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, lưu ý rằng nhà ở xã hội có những điều kiện riêng về đối tượng mua. Vì vậy, một bộ phận người có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa đáp ứng các điều kiện có thể phải tìm đến những sản phẩm khác, trong đó có nhà ở trung cấp.

Theo bà Vân, từ trước đến nay, ranh giới giữa bất động sản trung cấp và cao cấp chưa thực sự rõ ràng. Khi chào bán sản phẩm, nhiều chủ đầu tư thường đưa tiện ích vào câu chuyện phát triển dự án và định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Điều này đôi khi khiến việc xác định một sản phẩm thuộc nhóm trung cấp hay cao cấp không dễ dàng.

Thời gian tới, nếu thị trường hướng tới nhóm khách hàng rộng hơn, thay vì tập trung vào các sản phẩm cao cấp, hạng sang với mức giá đắt đỏ, thì cách phát triển sản phẩm cần thay đổi. Theo bà Vân, phải nhìn vào người mua thực tế và khả năng chi trả của họ để xác định loại sản phẩm phù hợp, thay vì chỉ dựa vào cách phân chia phân khúc trên thị trường.