Trong 6–12 tháng tới, thị trường bất động sản công nghiệp và logistics miền Bắc được dự báo tăng trưởng “thận trọng” hơn. Chi phí năng lượng tăng kéo theo chi phí logistics, vận tải và đầu vào sản xuất leo thang sẽ trực tiếp tác động đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp…

Trong quý 1/2026, thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, thể hiện qua nguồn cung mở rộng, tỷ lệ lấp đầy ổn định và mặt bằng giá thuê có xu hướng đi lên.

BA PHÂN KHÚC CÙNG TĂNG TRƯỞNG, GIÁ THUÊ TIẾP TỤC ĐI LÊN

Theo ghi nhận của Công ty Jones Lang LaSalle (JLL), quỹ đất công nghiệp tại các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt gần 13.000ha, với hơn 70 khu công nghiệp đang hoạt động. Riêng trong quý 1/2026, thị trường ghi nhận thêm hơn 100ha nguồn cung mới tại Hải Phòng (Hải Dương cũ). Tỷ lệ lấp đầy duy trì khoảng 82%, trong khi diện tích giao dịch lũy kế đến hết quý đạt 10.400ha, tăng 5% so với cùng kỳ năm 2025. Các chủ đầu tư lớn như Kinh Bắc City, Deep C, Viglacera, Rox iPark và VSIP hiện chiếm gần 50% thị phần theo diện tích đã phát triển.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung đạt hơn 3,6 triệu m2 với 91 dự án đang vận hành, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới trong quý đầu năm ước khoảng 159.000m2. Tỷ lệ lấp đầy giữ ở mức cao, đạt 87%, với nhu cầu thuê tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Giá thuê dao động từ 4 – 7,1 USD/m2/tháng, tăng trung bình 4% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong khi đó, phân khúc nhà kho xây sẵn hiện đại ghi nhận mức tăng trưởng nổi bật. Tổng nguồn cung đạt khoảng 2,2 triệu m2, tăng gấp 1,7 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Quý 1/2026 tiếp tục bổ sung thêm 162.000m2 diện tích mới, đồng thời ghi nhận sự tham gia của nhà đầu tư Hàn Quốc JIEL Group thông qua dự án JEIL Logistics Hải Phòng.

Dù nguồn cung gia tăng nhanh, mức hấp thụ vẫn duy trì ổn định, song tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ xuống 65% do thị trường cần thời gian để hấp thụ lượng diện tích mới. Ngược lại, giá thuê tiếp tục xu hướng tăng, đạt trung bình 5,1 USD/m2/tháng, tăng 10% so với cùng kỳ và là mức tăng mạnh nhất trong ba phân khúc.

Theo JLL, động lực tăng trưởng của bất động sản công nghiệp đến từ dòng vốn FDI ổn định, chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu, cùng xu hướng dịch chuyển sang mô hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Trong đó, dữ liệu từ Cục Thống kê, Bộ Tài chính cho thấy 3 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 15,2 tỷ USD, tăng 42,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, có 904 dự án cấp mới với tổng vốn 10,23 tỷ USD, tăng 6,4% về số dự án so với cùng kỳ năm trước và gấp 2,4 lần về vốn đăng ký. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với 7,07 tỷ USD, chiếm 69% tổng vốn cấp mới. Các nhà đầu tư đến từ Singapore dẫn đầu về quy mô vốn đăng ký với 5,32 tỷ USD, tiếp theo là Hàn Quốc (3,68 tỷ USD) và Trung Quốc.

CHI PHÍ VÀ ĐỊA CHÍNH TRỊ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ

Đánh giá về triển vọng thị trường, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường, JLL Việt Nam, cho biết: 6–12 tháng tới, thị trường bất động sản công nghiệp và logistics miền Bắc được dự báo tăng trưởng “thận trọng” hơn. Chi phí năng lượng tăng kéo theo chi phí logistics, vận tải và đầu vào sản xuất leo thang, trực tiếp tác động đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Điều này khiến nhiều tập đoàn phải điều chỉnh kế hoạch mở rộng, thậm chí trì hoãn quyết định thuê đất hoặc xây dựng nhà máy mới. 

Giá thuê tăng trung bình khoảng 4 - 6% hàng năm, tùy phân khúc và vị trí, đặc biệt tại các khu vực gần cảng biển, sân bay và trục cao tốc. Tỷ lệ lấp đầy dự báo duy trì ở mức cao với đất công nghiệp trên 80%, nhà xưởng và nhà kho được cải thiện dần từ cuối 2026 khi nguồn cung mới được thị trường hấp thụ. Các khu công nghiệp có hạ tầng hoàn thiện, chính sách ưu đãi hấp dẫn và kết nối giao thông thuận lợi tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần 90%. 

“Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam với đa dạng lựa chọn cho các nhà sản xuất từ đất công nghiệp đến giải pháp xây sẵn và xây theo yêu cầu, giúp khách thuê có nhiều phương án để khởi đầu hoạt động sản xuất tại Việt Nam, bao gồm cả việc bắt đầu với quy mô nhỏ và phát triển mở rộng trong tương lai”, bà Nguyễn Hồng Vân nhận định. 

Cũng theo Giám đốc JLL, căng thẳng địa chính trị không làm thị trường công nghiệp suy yếu, nhưng có xu hướng gây ra áp lực lớn trong ngắn hạn do chi phí logistics gia tăng. Yếu tố này có thể định hình lại cách doanh nghiệp lựa chọn địa điểm sản xuất. Các khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ, kết nối thuận tiện sẽ trở thành địa điểm được ưu tiên để tối ưu chi phí logistics, và bất động sản công nghiệp xây sẵn là phương án tối ưu chi phí dòng tiền. 

Thực tế, kinh tế thế giới vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn. Theo Cục thống kê, tình hình thế giới quý 1/2026 tiếp tục diễn biến phức tạp, khó lường khi xung đột vũ trang tại Trung Đông gia tăng, đe dọa đến hòa bình, an ninh toàn cầu, gây biến động mạnh về giá năng lượng, gián đoạn chuỗi cung ứng và gia tăng áp lực lạm phát. Đồng thời, những khó khăn về chính sách thương mại cùng với tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu cũng đặt ra thách thức lớn đối với tăng trưởng kinh tế thế giới.