TP. Hồ Chí Minh đang tiến hành lấy ý kiến về dự thảo quy định 5 nhóm khoản thu đối với các dự án bất động sản hưởng lợi từ quy hoạch TOD và hạ tầng đường sắt đô thị. Đề xuất này nhằm điều tiết một phần giá trị tăng thêm mà các dự án bất động sản nhận được từ việc đầu tư công vào hệ thống metro và quy hoạch TOD.

Theo dự thảo, các dự án càng gần nhà ga metro sẽ có nghĩa vụ tài chính phát sinh và tỷ lệ điều tiết càng cao. Toàn bộ khoản thu sẽ được nộp vào ngân sách và ưu tiên sử dụng cho phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng, hạ tầng kết nối nhà ga, bồi thường tái định cư, phát triển quỹ đất TOD và chỉnh trang đô thị.

Khoản thu đầu tiên áp dụng với phần diện tích sàn tăng thêm do dự án được điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch. Tỷ lệ điều tiết được đưa vào công thức là 25%.

Khoản thứ hai nhằm thu một phần giá trị tăng thêm của đất khi khu vực được hưởng lợi từ việc điều chỉnh quy hoạch và hạ tầng đường sắt. Phần tăng thêm được xác định dựa trên chênh lệch giá trị khu đất trước và sau tác động của TOD.

Khoản thu thứ ba liên quan đến khai thác thương mại các tài sản, không gian và quyền phát triển gắn với metro như nhà ga, depot, bãi đỗ xe, trung tâm điều hành, quảng cáo và không gian thương mại. Mức thu có thể thông qua tiền thuê, phí nhượng quyền, đấu giá, đấu thầu, khoản thanh toán cố định hoặc chia sẻ doanh thu.

Khoản thứ tư là các dự án được kết nối trực tiếp với nhà ga và nhờ đó có lợi thế tiếp cận lớn hơn cũng có thể phải đóng thêm khoản thu. Kết nối trực tiếp với sảnh ga, khu vực kiểm soát vé hoặc không gian chức năng của nhà ga áp dụng hệ số 1, còn kết nối gián tiếp qua hành lang hoặc không gian công cộng có hệ số 0,7.

Khoản cuối cùng là khoản thu cải thiện hạ tầng, áp dụng với các dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng, hỗn hợp và công trình khác làm tăng nhu cầu sử dụng hạ tầng trong khu vực hưởng lợi từ TOD. Mức độ hưởng lợi được chia thành 4 nhóm với hệ số từ 0,8 đến 1,4.

Theo đánh giá của các chuyên gia, đề xuất 5 khoản thu mới của TP.HCM đối với các dự án hưởng lợi từ TOD không chỉ nhằm thu hồi một phần giá trị gia tăng từ đầu tư công mà còn hướng tới việc tái đầu tư cho hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng về mức điều tiết và tác động lên giá nhà, đảm bảo rằng mọi tầng lớp dân cư đều có thể tiếp cận được các tiện ích mà TOD mang lại.

Ngoài ra, việc tăng nghĩa vụ tài chính đối với các dự án trong khu vực TOD là phù hợp với định hướng phát triển và công bằng xã hội. Do đó, Thành phố cần thực hiện một quy trình định lượng và minh bạch để xác định hệ số điều chỉnh, đảm bảo không làm triệt tiêu động lực đầu tư của doanh nghiệp.

Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP. Hồ Chí Minh đề xuất để đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, Thành phố cần thuê các đơn vị tư vấn độc lập để thẩm định phương pháp tính hệ số K cho phù hợp. Đồng thời, cần có Hội đồng gồm các chuyên gia để phản biện, đảm bảo hệ số K không quá cao.