Bước vào năm 2026, thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo vận động trong chu kỳ mới, chịu tác động đồng thời từ triển vọng giá, động lực hạ tầng và sự tái định hình cơ cấu nguồn cung.

Năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sự cải thiện rõ nét cả về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Trong đó, nguồn cung mới đạt mức cao nhất so với cùng kỳ trong 5 năm trở lại đây (giai đoạn 2021–2025), góp phần duy trì đà phục hồi của hoạt động giao dịch.   

Tuy nhiên, song song với sự cải thiện về nguồn cung và thanh khoản, mặt bằng giá bán đã ghi nhận mức tăng mạnh trong thời gian dài. 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện cao hơn hơn 200% so với năm 2019.  

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng bước sang năm 2026, giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng, nhưng mức tăng có thể thấp hơn so với giai đoạn trước.  

Theo đó, một số yếu tố cho thấy mặt bằng giá khó có khả năng hạ nhiệt ít nhất trong nửa đầu năm 2026. Trước hết là tác động của Luật Đất đai mới và Bảng giá đất 2026, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức giá sát hơn với thị trường. Điều này làm gia tăng chi phí đầu vào của chủ đầu tư, bao gồm: tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù. 

Mặt khác, chi phí xây dựng cũng chịu áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính, buộc chủ đầu tư phải phản ánh vào giá bán. Đồng thời, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để. Dù nguồn cung năm 2026 dự báo cải thiện so với giai đoạn trước, song phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi các dự án nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm… khiến mặt bằng giá trung bình toàn thị trường duy trì ở mức cao.

Song, Savills Việt Nam đánh giá sự phát triển mạnh mẽ của các công trình hạ tầng trọng điểm sẽ là yếu tố dẫn dắt quan trọng đối với thị trường bất động sản Hà Nội những năm sắp tới. Việc khởi công và đẩy nhanh tiến độ các cây cầu mới cùng với quá trình hoàn thiện các tuyến đường vành đai, tuyến metroline số 2, số 5... đóng vai trò then chốt trong việc mở rộng không gian đô thị, cải thiện khả năng kết nối, gia tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Đáng chú ý, tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5, Vành đai 3,5 và đặc biệt là Vành đai 4 cũng đang từng bước triển khai với tiến độ rõ ràng hơn so với giai đoạn trước. Thực tế thời gian qua, công tác đền bù giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng đã ghi nhận những chuyển biến tích cực theo từng ngày, tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường nhà ở.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng từ động lực hạ tầng, triển vọng thị trường nhà ở Hà Nội dự báo sẽ phân hóa rõ rệt theo khu vực. Những địa bàn có khả năng kết nối hạ tầng được hiện thực hóa sớm sẽ trở thành khu vực có triển vọng cao hơn.

Dù vậy, ngoài yếu tố hạ tầng, triển vọng của từng khu vực còn phụ thuộc vào mức độ sẵn sàng của nguồn cung. Những địa bàn mà chủ đầu tư đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, chuẩn bị đầu tư và có thể sớm đưa sản phẩm ra thị trường sẽ có lợi thế về việc thu hút nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư.  Đặc biệt, nếu sản phẩm có mức giá phù hợp hơn được bổ sung, thị trường sẽ phát huy hiệu quả nguồn cầu tại Hà Nội trong bối cảnh một bộ phận nhà đầu tư hiện đang mở rộng tìm kiếm cơ hội sang những thị trường lân cận.