Trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước. Thị trường vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, làm tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu và đẩy giá vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân…

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, nhiều địa phương tiếp tục đẩy mạnh phát triển và phê duyệt các dự án khu đô thị mới, góp phần tăng nguồn cung nhà ở và quỹ đất phát triển kinh tế - xã hội. Tổng số giao dịch bất động sản ước đạt khoảng 430.769 giao dịch, tăng khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2024.

GIÁ BÁN CĂN HỘ VẪN DUY TRÌ XU HƯỚNG TĂNG

“Thị trường có dấu hiệu phục hồi nhưng cục bộ, giao dịch tập trung tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch. Với phân khúc  chung cư, giao dịch tăng nhẹ tại các đô thị lớn, chủ yếu ở các sản phẩm trung cấp; nhà ở riêng lẻ giao dịch tập trung tại khu vực đã phát triển, các khu vực mới thiếu hạ tầng ghi nhận mức độ hấp thụ thấp; đất nền giao dịch chững lại, chỉ phục hồi tại các khu vực có pháp lý rõ ràng và quy hoạch hoàn chỉnh”, Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ rõ.

Về giá bán, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: 9 tháng đầu năm, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh duy trì ở mức cao và tiếp tục xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70–80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý đầu năm và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao, khoảng 150–300 triệu đồng/m2. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, ổn định so với quý 1/2025 nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp cũng có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Với phân khúc liền kề, biệt thự, tại Hà Nội, giá bán phổ biến trong khoảng 100–200 triệu đồng/m2. Ở một số dự án cao cấp, có vị trí đắc địa, mức giá vượt 300 triệu đồng/m2; Tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp dao động trong khoảng 230–300 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí và dự án. Một số sản phẩm cao cấp tại khu trung tâm hoặc khu đô thị mới có hạ tầng hoàn chỉnh cũng có mức giá trên 300 triệu đồng/m2; Tại một số thành phố lớn, đặc biệt là thành phố du lịch, giá nhà liền kề, biệt thự nhìn chung dao động khoảng 80–150 triệu đồng/m2.

Với loại hình đất nền, Bộ Xây dựng đánh giá có hiện tượng sốt giá cục bộ xảy ra tại một số địa bàn, khu vực trong thời điểm đầu năm 2025, tuy nhiên hiện nay đã được các địa phương kịp thời kiểm soát, nhờ đó thị trường đất nền dần ổn định hơn.

Giá hiện nay tại Hà Nội phổ biến từ 60–100 triệu đồng/m2, song tại các khu vực phát triển như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức (cũ), gần tuyến metro hoặc khu đô thị mới, giá có thể vượt 200 triệu đồng/m2; Tại TP. Hồ Chí Minh, giá dao động từ 60–120 triệu đồng/m2, riêng ở TP. Thủ Đức (cũ) và các khu ven sông, giá chào bán có thể trên 200 triệu đồng/m2, trong khi đó, ở Bình Dương (cũ), giá phổ biến 25–60 triệu đồng/m2, giá được chào cao hơn tại các đô thị như Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An; Tại Đà Nẵng, giá phổ biến 40–60 triệu đồng/m2, tập trung tại các quận ven biển và khu đô thị mới; Tại Hải Phòng, giá dao động 40–70 triệu đồng/m2, giá bán cao tại khu vực trung tâm và dọc trục giao thông chính.

Đánh giá chung về thị trường trong 9 tháng qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định: thị trường bất động sản ghi nhận một số tín hiệu phục hồi, nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về thể chế và chính sách. Giao dịch tăng trong 06 tháng đầu năm, tuy nhiên, sau đó chững lại tại một số khu vực do tâm lý quan sát và điều chỉnh kỳ vọng từ thị trường. Phân khúc nhà ở xã hội có chuyển biến tích cực về chính sách, song quy mô triển khai còn khiêm tốn.

THỊ TRƯỜNG VẪN CÒN NHIỀU HẠN CHẾ

Lãnh đạo Bộ cũng thừa nhận thị trường bất động sản vẫn tồn tại không ít hạn chế.

Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn còn một số vướng mắc, bất cập, đặc biệt về lĩnh vực đất đai, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư... gây khó khăn cho quá trình triển khai nhiều dự án nhà ở, bất động sản.

Thứ hai, việc tổ chức triển khai thực hiện pháp luật về quy hoạch, đất đai, nhà ở, quy hoạch, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án... của các địa phương trong công tác chấp thuận chủ trương, triển khai các dự án nhà ở mới chưa đáp ứng yêu cầu xã hội, còn ít và chậm.

Thứ ba, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn chậm, việc xác định giá đất vẫn có một số vướng mắc, hạn chế, một phần vì còn có tâm lý sợ sai, sợ chịu trách nhiệm, rủi ro pháp lý của một số bộ phận, địa phương dẫn đến giải quyết chậm, đùn đẩy, không đảm quyết định.

Thứ tư, một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó, tăng giá bán sản phẩm.

Thứ năm, nhiều địa phương chưa bám sát Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt, dẫn đến thiếu chủ động trong quản lý cơ cấu sản phẩm và quỹ đất phát triển nhà ở; chưa quan tâm thỏa đáng đến việc phát triển nhà ở thương mại có giá bình dân, nhà ở xã hội phù hợp với khả năng chỉ trả của số đông người có mức thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Thứ sáu, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Thứ bảy, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm và cơ bản chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Giá bất động sản cơ bản còn cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân.

Thứ tám, còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu và vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, thấp tại khu vực đô thị.

Thứ chín, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn tín dụng, trong phát hành và thanh toán trái phiếu, khó khăn trong việc bán hàng..., dẫn đến khó khăn nguồn vốn triển khai dự án.

Lãnh đạo Bộ cũng chia sẻ rằng từ giờ đến cuối năm 2025, các Bộ, ngành liên quan cùng các địa phương sẽ: Tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, xây dựng, đấu thầu, tín dụng, thuế, công chứng, doanh nghiệp… đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Đồng thời, có các cơ chế có tính đột phá, thông thoáng, thuận lợi nhằm thu hút các nguồn lực tham gia, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch; Thúc đẩy thục hiện các thủ tục, phê duyệt mới các dự án nhà ở, bất động sản, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội nhằm tạo nguồn cung cho thị trường...