Trong 9 tháng năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1% là mức cao nhất trong cùng kỳ 5 năm gần đây.

Những con số này cho thấy sức hấp dẫn của môi trường đầu tư Việt Nam. Tuy nhiên, đi cùng các dự án quy mô lớn là nhu cầu ngày càng tăng về chuyên gia, kỹ sư và đội ngũ quản lý quốc tế. Họ không chỉ cần nơi làm việc, mà còn cần môi trường sống đạt tiêu chuẩn phù hợp. Nhà ở cho người nước ngoài cần được nhìn nhận như một cấu phần của hệ sinh thái đầu tư, thay vì chỉ là một phân khúc riêng lẻ của thị trường bất động sản. Việc phát triển các khu đô thị đầy đủ tiện ích gần khu công nghiệp … góp phần nâng cao sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế.

Bên cạnh đó, cần có thông tin thị trường, kết nối cung – cầu và hướng dẫn rõ việc thực hiện các quy định liên quan đến nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Trong đó có vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận và quyền chuyển nhượng bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Dự thảo sửa đổi các Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản đang được đưa ra xem xét tại nghị trường Quốc hội, đã có quy định về công nhận quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc phạm vi người nước ngoài được phép sở hữu.

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản cũng đã đặt ra nguyên tắc giao dịch phải gắn với quyền sử dụng đất và tuân thủ pháp luật về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, đại biểu Quốc hội cho rằng cơ chế này chưa được làm rõ, chưa đầy đủ đối với phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không phải là nhà ở, nhất là trường hợp không gắn với quyền sử dụng đất theo cơ chế thông thường và trường hợp tài sản được chuyển nhượng tiếp cho chủ thể khác.

Đại biểu Lưu Nam Tiến, Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Hà Nội đề nghị: "Khi pháp luật đã cho phép mở rộng đối tượng tài sản được mua, thuê mua thì phải đồng thời xác định rõ quyền pháp lý mà người mua được xác lập sau giao dịch. Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục hoàn thiện điều 8 và các khoản liên quan theo hướng Luật quy định rõ nguyên tắc xác định khu vực được phép giao dịch, nguyên tắc giới hạn và kiểm soát tỷ lệ diện tích sàn, nguyên tắc không làm phát sinh quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất riêng của chủ thể nước ngoài và nguyên tắc đăng ký, cấp giấy chứng nhận, chuyển nhượng gắn với việc kiểm soát đầy đủ quyền đối với tài sản và đất. Chính phủ quy định chi tiết các tiêu chí, tỷ lệ, danh mục, khu vực và trình tự thực hiện trong khuôn khổ các nguyên tắc đó". 

Các quy định trong dự thảo Luật cũng đặt ra câu hỏi: người nước ngoài được mua phần diện tích sàn thì quyền của họ đối với phần đất gắn với công trình được xác lập đến đâu? Nếu không quy định rõ, việc mở rộng quyền sở hữu công trình có thể dẫn đến cách hiểu rằng người mua đồng thời được nhận quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sàn, trong khi Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương đã đặt ra giới hạn rất rõ về vấn đề này.

Đại biểu Quốc hội đề nghị Luật quy định theo hướng việc mua, thuê mua phần diện tích sàn của tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ xác lập quyền đối với tài sản được phép giao dịch, không làm phát sinh quyền nhận chuyển nhượng, quyền sử dụng đất riêng hoặc quyền định đoạt độc lập đối với đất. Trường hợp phần diện tích sàn gắn với quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu công trình, Luật phải xác định rõ đây không phải căn cứ để hình thành quyền sử dụng đất riêng cho chủ thể nước ngoài.

Đồng thời, cần phân định rõ ba nội dung: quyền sở hữu đối với phần diện tích đất sàn, quyền sử dụng, tiếp cận và khai thác các phần diện tích hạ tầng dùng chung và quyền đối với đất gắn với công trình. Ba nội dung này có quan hệ với nhau nhưng không thể đồng nhất. Việc có quyền sở hữu tài sản không đương nhiên đồng nghĩa với việc xác lập quyền sử dụng đất độc lập hoặc quyền tiếp cận không giới hạn đối với mọi khu vực của công trình.