Tốc độ già hóa dân số đang mở ra một phân khúc mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là các mô hình nhà ở và dịch vụ dành cho người cao tuổi. Tuy nhiên, để phân khúc này có thể phát triển đúng tầm và khai thác hết tiềm năng, thị trường cần một khung chính sách đồng bộ nhằm tháo gỡ những rào cản về pháp lý, cơ chế và nhận thức xã hội…

Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh nhất khu vực, nhưng phân khúc bất động sản dưỡng lão gồm nhà ở, khu nghỉ dưỡng và mô hình chăm sóc kết hợp y tế vẫn ở giai đoạn sơ khai. Trong khi các quốc gia như Singapore hay Nhật Bản đã biến nhà ở cho người cao tuổi thành ngành đầu tư tỷ đô, thì thị trường Việt Nam mới chỉ manh nha vài dự án thử nghiệm.

Theo Cục Thống kê, đến năm 2038, cứ 5 người Việt thì có một người trên 60 tuổi. Quỹ dân số Liên hợp quốc dự báo đến năm 2050, số người già tại Việt Nam sẽ tăng lên hơn 25%. Bên cạnh đó, mức sinh tại Việt Nam lại giảm khá nhanh, từ 1,96 con/phụ nữ năm 2023, xuống còn 1,91 con/phụ nữ năm 2024 - thấp nhất từ trước đến nay. Kinh nghiệm tại các quốc gia phát triển đã chỉ ra khi mức sinh xuống thấp sẽ rất khó phục hồi. 

TIỀM NĂNG LỚN NHƯNG CHƯA ĐƯỢC KHAI PHÁ

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho rằng già hóa dân số nhanh chóng đang đặt ra nhu cầu lớn về sản phẩm nhà ở, chăm sóc và nghỉ dưỡng chuyên biệt, mở ra một khoảng trống hấp dẫn cho thị trường bất động sản.

Theo Savills, thị trường chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam được dự báo tăng từ 2,3 tỷ USD năm 2024 lên 3,6 tỷ USD vào năm 2032, tương đương tốc độ tăng trưởng bình quân 5,81%. Cùng với đó, mô hình nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe và nhà ở tích hợp y tế ngày càng được quan tâm khi người Việt chú trọng hơn đến sức khỏe tinh thần và lối sống bền vững.

Đặc biệt, Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh, kéo theo nhu cầu ngày càng lớn về không gian sống an toàn, có dịch vụ chăm sóc sức khỏe và kết nối cộng đồng. Đây là cơ sở để phân khúc bất động sản dưỡng lão dần hình thành và phát triển. 

Báo cáo “Savills Prospects: Asia Pacific 2025” cũng nhấn mạnh khu vực châu Á - Thái Bình Dương sẽ có hơn 1,3 tỷ người trên 60 tuổi vào năm 2050, thúc đẩy nhu cầu về các dự án nhà ở và dịch vụ dành riêng cho người cao tuổi. Việt Nam, với chi phí sinh hoạt cạnh tranh và tốc độ đô thị hóa nhanh, được xem là thị trường tiềm năng trong bức tranh khu vực này. Những mô hình như dịch vụ chăm sóc tại nhà, nhà ở cộng đồng, hoặc khu nghỉ dưỡng kết hợp y tế sẽ là xu hướng tất yếu trong 5-10 năm tới.

Dù vậy, vị chuyên gia lưu ý bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam vẫn đối mặt nhiều thách thức. Theo ông Neil, rào cản lớn nhất nằm ở khung pháp lý và cơ chế đầu tư còn manh mún.

“Các doanh nghiệp gặp khó khăn do quy trình cấp phép phức tạp, thiếu ưu đãi thuế, trong khi nhận thức của người dân về mô hình nhà ở độc lập cho người cao tuổi còn hạn chế. Ngoài ra, hạ tầng y tế và giao thông chưa theo kịp nhu cầu, cùng với việc thiếu nhân lực chăm sóc chuyên môn, khiến nhiều nhà đầu tư e dè trước khi bước vào thị trường này. Bên cạnh đó, những yếu tố văn hóa cũng đóng vai trò quan trọng. Tập quán sống nhiều thế hệ cùng nhau khiến phần lớn người cao tuổi vẫn lựa chọn ở cùng con cháu thay vì các khu an dưỡng độc lập, dù chất lượng cuộc sống và khả năng chăm sóc ở các mô hình này có thể cao hơn”, ông Neil chia sẻ.

ÁP DỤNG ƯU ĐÃI VÀ HỖ TRỢ TIẾP CẬN QUỸ ĐẤT

Để thị trường dưỡng lão có thể phát triển như các quốc gia trong khu vực, Việt Nam cần những chính sách rõ ràng và mang tính khuyến khích. Giám đốc Điều hành Savills đề xuất Chính phủ có thể áp dụng ưu đãi thuế, hỗ trợ tiếp cận quỹ đất và rút ngắn quy trình phê duyệt cho các dự án an dưỡng, đồng thời, mở rộng chương trình nhà ở xã hội dành riêng cho người cao tuổi, gắn với hệ thống y tế và dịch vụ công.

Ngoài ra, việc thúc đẩy hợp tác công - tư và đào tạo nguồn nhân lực chuyên biệt trong lĩnh vực điều dưỡng, chăm sóc sức khỏe người già cũng là yếu tố then chốt. Theo Savills, mô hình bất động sản dưỡng lão không chỉ mang ý nghĩa kinh tế, mà còn góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội trong bối cảnh dân số già hóa nhanh. Vì vậy, nếu có khung pháp lý rõ ràng và chính sách khuyến khích hợp lý, bất động sản dưỡng lão có thể trở thành một loại hình tài sản mới - vừa sinh lợi, vừa mang ý nghĩa xã hội.

Đặc biệt, khi tầng lớp trung lưu gia tăng và người Việt chú trọng hơn đến chất lượng sống sau tuổi nghỉ hưu, nhu cầu về những mô hình sống độc lập, chăm sóc toàn diện và gắn liền với sức khỏe chắc chắn sẽ gia tăng. Do đó, Việt Nam đang có cơ hội hiếm hoi để định hình một thị trường mới, nơi bất động sản không chỉ để ở, mà còn để “sống tốt hơn” khi về già. Nếu biết tận dụng thời điểm, “mỏ vàng” dưỡng lão hoàn toàn có thể trở thành một trong những trụ cột tăng trưởng mới của ngành bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới.

Đồng quan điểm, bà Emily Fell, Giám đốc cấp cao bộ phận Living Sectors khu vực châu Á – Thái Bình Dương, đánh giá trước đây, khi nói về già hóa, người ta thường nói đến khó khăn, nhất là đối với một quốc gia đang phát triển như Việt Nam với cụm từ quen thuộc “già trước khi giàu”. Song, cách tiếp cận ngày nay thể hiện già hóa cũng mang lại nhiều cơ hội về kinh tế dân sinh, kinh tế chăm sóc, công nghệ, sống độc lập…