Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trong bối cảnh giá bất động sản leo thang, khả năng tiếp cận của người dân thu hẹp.

Theo Bộ Xây dựng, dựa trên cơ sở thực tiễn các năm gần đây cho thấy giá nhà ở, nhà ở thương mại, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng qua từng năm. Đáng chú ý, giá nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền ghi nhận mức tăng cao hơn cả, bình quân khoảng 10 – 15%/năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%. Trong khi đó, tốc độ tăng thu nhập của người dân không theo kịp, khiến khả năng tiếp cận nhà ở, đất ở ngày càng trở nên khó khăn.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt mức 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tương tự, tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp trung bình năm 2025 đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm 2024. Ở các địa phương khác, giá căn hộ chung cư trong năm cũng có xu hướng đi lên, tuy nhiên, mức độ tăng thấp hơn Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh.

ĐỊNH HÌNH CƠ CHẾ TỪ QUỸ ĐẤT ĐẾN THỦ TỤC ĐẦU TƯ 

Từ thực tế đó, Bộ Xây dựng đã xây dựng Dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và hiện đang tổ chức lấy ý kiến rộng rãi. Theo nội dung dự thảo, Nghị quyết gồm 11 điều, quy định các cơ chế, chính sách để thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Trong đó về chính sách quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, Dự thảo Nghị quyết nêu rõ: UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ nhu cầu thực tế của địa phương quyết định việc phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp và tổ chức lập, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; cho phép lập mới, điều chỉnh quy hoạch chi tiết đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.

Ngoài ra, Dự thảo Nghị quyết cũng quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, và quy định các loại đất để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, gồm: đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê mua, cho thuê; đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội; các loại đất thuộc trường hợp được thực hiện theo quy định của pháp luật về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; đất của tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp.

Đối với nghĩa vụ tài chính đất đai, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật.

Liên quan đến chính sách đầu tư xây dựng, Dự thảo quy định: UBND cấp tỉnh thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời, giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu đối với dự án; chủ đầu tư quyết định trình tự, thủ tục xây dựng về thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định phòng cháy, chữa cháy, cấp phép xây dựng theo pháp luật về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội hoặc theo pháp luật về xây dựng.

Đáng chú ý, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng một số ưu đãi cụ thể. Trước hết, doanh nghiệp được áp dụng lợi nhuận định mức tối đa là 15% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án. Ngoài ra, không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án; được giảm bớt điều kiện để huy động vốn là không yêu cầu phải có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ; các ưu đãi khác có thể do HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với thẩm quyền và quy định của pháp luật có liên quan. Những cơ chế này được kỳ vọng sẽ khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, qua đó, thúc đẩy tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

QUY ĐỊNH CHẶT ĐIỀU KIỆN MUA BÁN

Đối với dự án và loại hình nhà ở, Dự thảo Nghị quyết quy định dự án và loại hình nhà ở phải đảm bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, chất lượng xây dựng đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; 

Phát triển loại hình nhà chung cư đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp tại các thành phố trực thuộc trung ương và các khu vực nằm trong địa giới hành chính phường thuộc tỉnh bảo đảm tiết kiệm, sử dụng hiệu quả quỹ đất; đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh quyết định về loại hình nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật và thực tế của địa phương. 

Về nguyên tắc xác định giá bán, cho thuê mua nhà ở, chủ đầu tư quyết định trên cơ sở bảo đảm tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí khác theo quy định của pháp luật cộng với lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án; chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm toán, quyết toán, gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua nhà ở.

Song song với đó, Dự thảo cũng đề xuất một số điều kiện trong giao dịch nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở giá phù hợp cho cá nhân trong nước.