Cơ hội từ chính sách đối với thị trường bất động sản nhà ở thương mại đã bị thu hẹp, trong khi rủi ro sụt giảm đang gia tăng. Tuy nhiên, nhà ở xã hội sẽ không ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường nhà ở thương mại?

Trong cập nhật triển vọng ngành bất động sản mới đây, Chứng khoán Yuanta cho rằng, thời gian gần đây, các nhà hoạch định chính sách đã tái tập trung vào việc khơi thông nguồn cung và giải quyết các nút thắt pháp lý, giúp hoạt động phê duyệt dự án và tái khởi động các dự án bị trì hoãn phục hồi rõ rệt kể từ năm ngoái.

Số lượng dự án được cấp phép bán hàng đã tăng +89% so với cùng kỳ trong năm 2025. Đây chắc chắn là một xu hướng tích cực, nhưng nó cũng cho thấy dư địa để ban hành thêm các chính sách hỗ trợ bổ sung đang ngày càng hạn hẹp.

Chính sách hỗ trợ tiền tệ đang bị hạn chế. Thị trường bất động sản tiếp tục phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngân hàng, trong khi các ngân hàng lại đối mặt với áp lực thanh khoản và chi phí vốn khi tăng trưởng tín dụng liên tục vượt xa tăng trưởng huy động. Yuanta cho rằng bộ đệm dự trữ ngoại hối mỏng cũng làm hạn chế dư địa giảm thêm lãi suất của Ngân hàng. Nhà nước. 

Do đó, cơ hội từ chính sách đối với thị trường bất động sản nhà ở thương mại đã bị thu hẹp, trong khi rủi ro sụt giảm đang gia tăng.

Các rủi ro chẳng hạn như: các biện pháp tiềm năng nhằm kiểm soát đầu cơ và giá nhà; tác động của lãi suất và áp lực nguồn vốn lên sức mua; chi phí phát triển dự án ngày càng tăng cao, và chính sách tập trung mạnh mẽ hơn vào an sinh xã hội.

Nhà ở xã hội có thể trở thành một yếu tố cạnh tranh mang tính chọn lọc trong trung hạn. Chính phủ đặt mục tiêu đạt 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030, đồng nghĩa với nguồn cung hàng năm cần khoảng 200.000 căn, so với mức chỉ khoảng 100.000 căn nhà ở thương mại được cấp phép bán hàng trong năm 2025.

Kế hoạch nguồn cung nhà ở xã hội lũy kế tại TP.HCM đạt gần 200.000 căn tính đến năm 2030 (tương đương khoảng 40.000 căn/năm), trong khi Hà Nội đặt mục tiêu khoảng 120.000 căn (tương đương khoảng 24.000 căn/năm), lớn hơn nhiều khi so với nguồn cung thương mại dự kiến hàng năm khoảng 35.000 – 40.000 căn ở mỗi thành phố.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội sẽ không ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường nhà ở thương mại. Hầu hết các dự án nhà ở xã hội đều nằm ở khu vực ngoại thành và không thể so sánh trực tiếp với phân khúc nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm thành phố. Tác động có thể sẽ chỉ tập trung vào các nhà phát triển bất động sản tư nhân thuộc phân khúc bìn dân, nơi các dự án có sự cạnh tranh trực tiếp về vị trí và giá bán.

Áp lực cạnh tranh trong ngắn hạn từ phân khúc nhà ở xã hội cho thuê đối với thị trường tư nhân cũng ở mức hạn chế, do nhu cầu dự kiến còn khiêm tốn. Bộ Xây dựng dự báo khoảng 29.000 căn trong 5 năm tới, nguồn cung có xu hướng tập trung gần các khu công nghiệp, và cơ chế tham gia của khu vực tư nhân hiện vẫn chưa rõ ràng.

Kịch bản cơ sở của là chính sách sẽ phụ thuộc vào tình hình thực tế và sẽ ưu tiên ổn định giá cả thông qua nguồn cung nhà ở xã hội, thay vì thắt chặt diện rộng đối với thị trường bất động sản nhà ở thương mại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu giá nhà tiếp tục tăng quá nóng, thông điệp chính sách gần đây có thể sẽ chuyển dịch sang một lập trường chính sách chính thức và mang tính thắt chặt hơn.

Trước đó, chiều 19/5, phát biểu tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ về thực hiện Chỉ thị 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm khẳng định tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp khả năng chi trả phải được coi là quyền cơ bản của người dân và là thước đo tiến bộ xã hội.

Theo Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, nhà ở không chỉ là vấn đề của ngành xây dựng hay chính sách hỗ trợ người nghèo mà phải được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, đất đai, công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đánh giá thời gian qua nhiều chính sách đã được ban hành để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy phát triển nhà ở. Tuy nhiên, kết quả đạt được vẫn chưa đáp ứng mục tiêu đề ra và thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế của xã hội. "Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản", Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh.

Người đứng đầu Đảng, Nhà nước yêu cầu quy hoạch nhà ở phải bám sát nhu cầu lao động. Những nơi tập trung đông công nhân, lao động nhập cư, khu công nghiệp, trường đại học, bệnh viện và lực lượng dịch vụ cần được ưu tiên quỹ đất, hạ tầng và cơ chế phát triển nhà ở xã hội phù hợp.