Theo số liệu của VISRating, giá trị phát hành trái phiếu đạt 149,5 nghìn tỷ đồng trong 9 tháng năm 2026 (+126% so với cùng kỳ). Đáng chú ý, lãi suất phát hành bình quân đạt khoảng 11,4%, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ.

VISRating vừa có cập nhật triển vọng ngành bất động sản trong đó nhấn mạnh:

Nhà ở xã hội tiếp tục được đẩy mạnh trong 6 tháng năm 2026, nhờ cơ chế luồng xanh, số lượng dự án cấp phép mới tăng 433% so với cùng kỳ. 

Trong 6 tháng năm 2026, chính sách nhà ở chuyển trọng tâm sang phân khúc cho thuê giá phù hợp và khuyến khích tư nhân tham gia nhiều hơn. Các biện pháp chính gồm ưu đãi cho dự án nhà ở cho thuê, miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng; và dành quỹ đất nhà ở cho thuê trong quy hoạch đô thị.

Chính phủ cũng đang nghiên cứu các biện pháp nhằm giảm chi phí đầu vào cho các chủ đầu tư, bao gồm rà soát cơ chế xác định tiền sử dụng đất và tiếp tục đơn giản hóa thủ tục phê duyệt nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Trong khi đó, trên thị trường nhu cầu nhà ở suy yếu trong quý 2/2026, do lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao và nguồn cung dư thừa. 

Nguồn cung tăng mạnh trên cả nước nhờ hàng loạt đại dự án tại các khu vực vệ tinh của Hà Nội, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh. Trong 6 tháng năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng 33% so với cùng kỳ. 

Nhu cầu suy yếu đáng kể trong 6 tháng năm 2026 do chi phí vay tăng cao gây áp lực lên tâm lý người mua nhà. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và Tp.HCM giảm xuống 73% trong Q2/2026 (2025: 95%). Thị trường thứ cấp cũng trầm lắng, với số lượng giao dịch nhà ở trên toàn quốc giảm 36% so với cùng kỳ, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà bình quân tăng lên 14%-16% trong năm 2026.

Trong quý 2/2026, giá nhà ghi nhận điều chỉnh trên diện rộng ở thị trường thứ cấp, trong khi giá nhà thị trường sơ cấp duy trì ổn định, với giá căn hộ tại khu vực trung tâm của cả Hà Nội và Tp.HCM chỉ tăng 1% so với quý trước.

Tăng trưởng tín dụng bất động sản chậm lại, còn 8,6% trong 6 tháng năm 2026, trong bối cảnh cơ quan quản lý tiếp tục kiềm chế đà tăng nóng.

Hoạt động phát hành cổ phiếu tiếp tục ở mức thấp trong 6 tháng năm 2026, với tổng giá trị phát hành giảm 86% so với cùng kỳ, đạt khoảng 350 tỷ đồng (~3% tổng giá trị phát hành trong năm 2025). Theo kế hoạch được thông qua tại đại hội cổ đông, một số chủ đầu tư quy mô trung bình dự kiến sẽ tăng vốn trong 6 tháng cuối năm 2026 để thanh toán các lô trái phiếu quá hạn (Novaland) và tài trợ hoạt động phát triển dự án (PDR, HPX).

Giá trị phát hành trái phiếu đạt 149,5 nghìn tỷ đồng trong 9 tháng năm 2026 (+126% so với cùng kỳ). Đáng chú ý, lãi suất phát hành bình quân đạt khoảng 11,4% (+110 điểm cơ bản so với cùng kỳ). 

VISRating kỳ vọng hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, do nhu cầu tái cấp vốn đối với 167 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý 4/2026-2027 và nhu cầu tài trợ cho hoạt động phát triển các đại dự án.

Về tình hình kinh doanh ở nhóm bất động sản, lợi nhuận đạt mức cao nhất nhiều năm trong 6 tháng năm 2026, tuy nhiên hồ sơ tín nhiệm dự báo sẽ suy yếu trong nửa cuối năm 2026 do đòn bẩy gia tăng và dòng tiền hoạt động duy trì ở mức yếu 

Các chủ đầu tư niêm yết ghi nhận mức lợi nhuận tích cực trong 6 tháng năm 2026, nhờ hoạt động bàn giao mạnh tại các dự án mở bán trong giai đoạn 2024-2025. Doanh thu và EBITDA lần lượt tăng 89% và 100% so với cùng kỳ, lên mức cao nhất kể từ năm 2022.

Tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu tăng lên 74% trong 6 tháng năm 2026 từ mức trung bình 54% trong 2022-2025, chủ yếu đến từ VHM và Khang Điền nhằm tài trợ hoạt động phát triển dự án đang gia tăng.

Ngoại trừ VHM, dòng tiền hoạt động của phần lớn các chủ đầu tư niêm yết tiếp tục âm trong 6 tháng năm 2026. VISRating nhận định xu hướng này sẽ gia tăng từ nửa cuối năm 2026 trở đi, khi nhu cầu suy yếu làm hạn chế doanh số bán hàng và làm chậm dòng tiền thu từ người mua nhà.

Trong thời gian tới, hồ sơ tín nhiệm của ngành dự kiến sẽ suy yếu, trong đó các doanh nghiệp bất động sản hoạt động chủ yếu tại thị trường thứ cấp và các chủ đầu tư có dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý sẽ chịu rủi ro thanh khoản cao nhất. Các chủ đầu tư quy mô lớn sẽ có dư địa tái cấp vốn tốt hơn, nhờ kế hoạch bàn giao khả thi và mối quan hệ lâu năm với các ngân hàng.