Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, được dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng, tính minh bạch của thị trường và nhu cầu ở thực. Xu hướng này đang thể hiện rõ nét tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh...

Ngày 14/7, nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn đã tổ chức sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026” tại TP. Hồ Chí Minh.

Trình bày tại sự kiện, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, đưa ra những dẫn chứng dữ liệu cho thấy sự quan tâm chưa từng có của thị trường đối với yếu tố “quy hoạch”. 

Dữ liệu từ Google Trends chỉ ra mức độ tìm kiếm từ khóa “quy hoạch” đã tăng mạnh từ đầu năm 2026 và đạt mức cao gấp đôi trong 6 tháng đầu năm 2026. Trong đó, Quy hoạch 100 năm tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang là tâm điểm chú ý và yếu tố định hình thị trường bất động sản.

BA THAY ĐỔI MANG TÍNH CẤU TRÚC

Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy quy hoạch đang trở thành một trong những yếu tố tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Trong số 1.136 người có nhu cầu mua bất động sản được khảo sát, 96% cho biết quy hoạch ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền; trong đó 52% đánh giá tác động rất lớn và 44% cho rằng có ảnh hưởng nhất định. Với nhóm 520 môi giới bất động sản, 67% nhận định quy hoạch có tác động từ lớn đến rất lớn đối với diễn biến thị trường.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản năm 2026 đang chứng kiến ba thay đổi mang tính cấu trúc.

Thứ nhất, quy hoạch và hạ tầng ngày càng đóng vai trò định hướng nguồn cung. Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, các dự án metro, đường vành đai và cao tốc liên vùng đang thúc đẩy nguồn cung mới dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, thay vì tập trung ở khu vực nội đô như trước.

Thứ hai, tính minh bạch của thị trường được cải thiện nhờ các giải pháp như xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, chuẩn hóa giao dịch qua ngân hàng, phát triển sàn giao dịch tập trung và tăng cường quản lý hoạt động môi giới. 

Thứ ba, thị trường ngày càng phân hóa, dòng tiền có xu hướng tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định.

Phân tích sâu hơn, ông Tuấn cho biết nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang có sự dịch chuyển rõ rệt từ khu vực trung tâm ra các đại đô thị. Nếu trước năm 2017, phần lớn dự án tập trung tại khu vực lõi để đáp ứng nhu cầu ở gần nơi làm việc, trường học và bệnh viện, giai đoạn 2019 - 2026, nguồn cung mới đã mở rộng mạnh về phía Đông sông Hồng với các đại đô thị như Ocean Park, Ecopark và khu vực phía Tây, Tây Nam.

HẠ TẦNG ĐANG THÚC ĐẨY SỰ HÌNH THÀNH CÁC TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN MỚI

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến cầu vượt sông Hồng, đang thúc đẩy sự hình thành các trung tâm phát triển mới của Hà Nội. Nhiều dự án tại khu vực vệ tinh được chào bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 gần như không còn xuất hiện. Điều này cho thấy nguồn cung mới đang dịch chuyển lên phân khúc cao cấp và thị trường ngày càng phân hóa.

Trong khi đó, đối với TP. Hồ Chí Minh, ông Tuấn cho rằng quá trình dịch chuyển của thị trường diễn ra theo hướng cân bằng và bền vững hơn. Trước năm 2017, nguồn cung được phân bổ khá đồng đều giữa các khu vực Bắc, Nam, Đông và Tây, trong đó chung cư tập trung chủ yếu tại khu Nam, quanh Phú Mỹ Hưng.

Giai đoạn 2019 - 2024, nguồn cung chuyển mạnh về TP. Thủ Đức và tiếp tục mở rộng lên khu vực Đông Bắc trong giai đoạn 2025 - 2026, hình thành các cụm đô thị mới. Nhờ hạ tầng và nguồn cung được phân bổ tương đối đồng đều, nhu cầu của người mua tại TP. Hồ Chí Minh không biến động mạnh như Hà Nội mà diễn ra ổn định hơn, tập trung vào các khu vực có quy hoạch, hạ tầng hoàn chỉnh. Giai đoạn 2025 - 2026, lượng tìm kiếm nhà riêng và đất nền cũng có xu hướng cân bằng hơn.

Đáng chú ý, báo cáo các loại hình bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy người mua đang lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

“Diễn biến tại hai thị trường lớn cho thấy khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu hạ tầng thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hoặc đang hình thành”.

Ông Đinh Minh Tuấn Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn 

Trong nửa đầu năm 2026, 66% giao dịch chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, tăng từ mức 64% cùng kỳ 2025. Giao dịch chung cư nhằm mục đích đầu tư chiếm 34%; trong đó 67% hướng tới cho thuê và 17% để tích sản.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định trong nhiều năm qua, người Việt xem nhà đất là đích đến cuối cùng của quá trình tích lũy. Tuy nhiên, dữ liệu năm 2026 cho thấy chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên. Đáng chú ý, tại Hà Nội, văn hóa nhà đất đang từng bước chuyển sang văn hóa căn hộ, khi người mua ngày càng coi trọng kết nối, tiện ích, an ninh và môi trường sống.

“Thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Sự thay đổi này khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng”, ông Tuấn cho biết.