TP. Hồ Chí Minh đang lấy ý kiến cho dự thảo quy định chính sách, biện pháp đặc biệt nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án chậm triển khai, đặc biệt là các công trình vi phạm trật tự xây dựng. Trong đó có đề xuất cho phép một số công trình vi phạm được tồn tại có điều kiện, thay vì buộc tháo dỡ…

Theo dự thảo, TP. Hồ Chí Minh đề xuất mở rộng phạm vi công trình được xem xét giữ lại, bổ sung các điều kiện về quy hoạch, chất lượng và an toàn công trình. Đây là một bước tiến so với quy định hiện hành, vốn chủ yếu áp dụng cho các vi phạm xảy ra từ ngày 4/1/2008 đến trước ngày 15/1/2018 theo Nghị định 16/2022. Chính sách mới sẽ áp dụng cho các công trình, dự án tồn đọng kéo dài phát sinh trước ngày 1/10/2026, thời điểm Luật Phát triển đô thị có hiệu lực thi hành.

Việc cho phép giữ lại công trình không đồng nghĩa với hợp pháp hóa hành vi vi phạm. Các tổ chức, cá nhân liên quan vẫn sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật và chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, khắc phục hậu quả, hoàn thiện hồ sơ, thủ tục xây dựng.

Cụ thể, các dự án vi phạm xây dựng không thuộc diện buộc tháo dỡ phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện nghiêm ngặt.

Đầu tiên, công trình không được vi phạm chỉ giới xây dựng, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông và phải nằm trên đất có quyền sử dụng hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Thứ hai, công trình phải đảm bảo an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ; không ảnh hưởng đến công trình lân cận và không có tranh chấp.

Cuối cùng, chính sách này áp dụng cho các công trình đã xây dựng hoàn thành, đưa vào vận hành, sử dụng trên thực tế; hoặc đang dừng, ngừng thi công theo các quyết định xử phạt vi phạm hành chính, kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án, hoặc các nguyên nhân khách quan khác.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp phạt hành chính, nộp lại số lợi bất hợp pháp và có kết quả kiểm định chất lượng công trình, chủ đầu tư có thể được xem xét xác nhận sự phù hợp về quy hoạch, kiến trúc; cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, điều chỉnh thiết kế xây dựng và xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình theo quy định.

Đối với công trình đang dừng thi công, nhà đầu tư được tiếp tục thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, xin cấp hoặc điều chỉnh giấy phép, thiết kế xây dựng. Tuy nhiên, những phần công trình không phù hợp quy hoạch hoặc không đảm bảo an toàn vẫn phải xử lý theo pháp luật về xây dựng.

CÁCH TÍNH SỐ TIỀN THU LỢI BẤT HỢP PHÁP

Điểm cốt lõi của dự thảo là quy định về việc nộp lại số tiền thu lợi bất hợp pháp, được xác định bằng 50% giá trị phần sàn xây dựng vi phạm. Cách tính cụ thể tùy thuộc vào mục đích sử dụng công trình và hồ sơ của chủ đầu tư.

Với công trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, số tiền phải nộp được tính bằng tổng diện tích sàn vi phạm nhân với đơn giá một mét vuông theo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký, nhưng không thấp hơn suất đầu tư đối với công trình cùng loại, sau đó nhân với 50%.

Đối với công trình không nhằm mục đích kinh doanh, căn cứ tính là tổng diện tích sàn vi phạm nhân với chi phí một mét vuông sàn xây dựng theo dự toán được duyệt, nhưng không thấp hơn suất vốn đầu tư đối với loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, sau đó nhân với 50%.

Trong trường hợp không có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký hoặc dự toán được duyệt, số lợi bất hợp pháp sẽ được xác định theo suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%. Đơn giá theo hợp đồng hoặc chi phí theo dự toán không được thấp hơn suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Dự thảo Nghị quyết cũng đưa ra biện pháp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trục chính chậm triển khai. Trường hợp nhà đầu tư không đảm bảo năng lực, UBND TP. Hồ Chí Minh sẽ ban hành văn bản chấm dứt đầu tư của nhà đầu tư cũ và lựa chọn nhà đầu tư mới theo hình thức chỉ định. Nếu có nhiều nhà đầu tư mới đăng ký, Thành phố sẽ ưu tiên đơn vị cam kết tiến độ thực hiện dự án ngắn hơn.

Riêng nhà đầu tư dự án thành phần vẫn được xem xét tiếp tục giao đất, cho thuê đất theo trình tự, thủ tục quy định, hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hợp đồng, đăng ký dự án, giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính, không phụ thuộc vào khả năng thực hiện của nhà đầu tư trục chính.

Theo Sở Tài chính, TP. Hồ Chí Minh có rất nhiều công trình, dự án lớn (nhà xưởng, khu dân cư, công trình hỗn hợp) xây dựng vi phạm trong giai đoạn từ sau năm 2018 đến nay. Việc tháo gỡ này không chỉ giúp xử lý dứt điểm các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài mà còn giảm lãng phí tài sản, thay vì phá bỏ những công trình trị giá hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng chỉ vì lỗi thủ tục hoặc sai khác nhỏ nhưng vẫn đảm bảo an toàn kỹ thuật và không lấn chiếm không gian công cộng. Đồng thời, ngân sách Thành phố cũng sẽ thu được tiền phạt vi phạm hành chính và toàn bộ số lợi bất hợp pháp, góp phần vào sự phát triển bền vững của đô thị.