Thách thức nguồn cung bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh không chỉ là vấn đề của riêng Thành phố mà còn là bài toán chung của các đô thị lớn trong quá trình đô thị hóa. Mô hình TOD có thể là một giải pháp tiềm năng, nhưng cần được thực hiện một cách cẩn trọng, đồng bộ để đảm bảo tính bền vững, công bằng…

Thị trường bất động sản nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh đang đối mặt với những thách thức lớn về nguồn cung, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ vừa túi tiền. Sự suy giảm mạnh mẽ của nguồn cung căn hộ hạng C đã làm thu hẹp đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tại các đô thị lớn. Trong bối cảnh này, việc phát triển mạng lưới đường sắt đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) được kỳ vọng sẽ là giải pháp hỗ trợ tái cấu trúc không gian đô thị, nhưng cũng đặt ra nhiều câu hỏi về tính khả thi và hiệu quả thực tế.

Trong những năm gần đây, nguồn cung căn hộ hạng C tại TP. Hồ Chí Minh đã giảm sút nghiêm trọng. Theo dữ liệu của Savills, trong quý I/2026, phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp, so với mức hơn 80% trước năm 2020. Sự thiếu hụt này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà còn tạo ra áp lực lớn lên giá cả, khiến nhiều người lao động và tầng lớp trung lưu khó có thể sở hữu nhà ở tại Thành phố.

Để giải quyết vấn đề này, UBND TP. Hồ Chí Minh đã phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu TOD với tổng diện tích gần 940 ha dọc tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương). Mô hình TOD, với mục tiêu phát triển đô thị mật độ cao quanh các nhà ga, được kỳ vọng sẽ khai thác hiệu quả quỹ đất và tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, để mô hình này thực sự phát huy hiệu quả, cần có sự đồng bộ giữa quy hoạch đô thị, cơ chế tài chính và quản lý đất đai.

Một trong những thách thức lớn nhất của mô hình TOD là làm thế nào để đảm bảo khả năng tiếp cận thực tế của người dân. Nếu không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, xu hướng tăng giá bất động sản quanh các nhà ga có thể vô tình đẩy nhóm đối tượng có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng cao nhất ra xa khỏi các khu vực hạ tầng này.

Theo các chuyên gia bất động sản, thách thức nguồn cung bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh không chỉ là vấn đề của riêng Thành phố mà còn là bài toán chung của các đô thị lớn trong quá trình đô thị hóa. Để TOD thực sự trở thành công cụ hỗ trợ mục tiêu an cư, các khu vực này cần được triển khai đồng thời trên ba trụ cột: quy hoạch khu đô thị hỗn hợp tích hợp nhà ở vừa túi tiền, cơ chế tài chính tạo động lực cho tư nhân, và quản lý khai thác đất đai gắn liền với các tiêu chí công ích. 

CĂN HỘ BÌNH DƯƠNG PHỤC HỒI, NHÀ ĐẦU TƯ CƠ CẤU SẢN PHẨM

Sau giai đoạn thanh khoản suy giảm 2022-2023, thị trường căn hộ tại Bình Dương đang chứng kiến sự quay trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư với nguồn cung mới dồi dào. Tuy nhiên, sự dịch chuyển mạnh mẽ lên phân khúc cao cấp đang đặt ra bài toán lớn về khả năng hấp thụ của thị trường. Theo Savills, hiệu quả đầu tư cho thuê hiện nay không còn đồng đều mà có xu hướng phân hóa rõ rệt, đòi hỏi các dự án muốn duy trì thanh khoản tốt phải chứng minh được giá trị sử dụng thực tế, khả năng lấp đầy và hình thành cộng đồng cư dân hiện hữu.

"Thị trường căn hộ Bình Dương phục hồi tích cực nhờ điều kiện tài chính cải thiện và chính sách thanh toán linh hoạt. Kết hợp với nền tảng nhu cầu vững chắc từ vai trò trung tâm công nghiệp, tỷ lệ nhập cư cao và kết nối tốt với TP. Hồ Chí Minh… là động lực chính để các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh nguồn cung."

Bà Cao Thị Thanh Hương  Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, bất động sản tiếp tục giữ vai trò trung tâm trong chiến lược phân bổ vốn của các nhà đầu tư toàn cầu nhằm đa dạng hóa danh mục và quản trị rủi ro. Theo Savills World Research, tỷ trọng phân bổ mục tiêu vào bất động sản của các tổ chức đầu tư quốc tế duy trì ở mức xấp xỉ 10,8% trong những năm gần đây, trong khi tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong quý I/2026 ghi nhận mức tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước.

"Thị trường căn hộ Bình Dương phục hồi tích cực nhờ điều kiện tài chính cải thiện và chính sách thanh toán linh hoạt. Kết hợp với nền tảng nhu cầu vững chắc từ vai trò trung tâm công nghiệp, tỷ lệ nhập cư cao và kết nối tốt với TP. Hồ Chí Minh… là động lực chính để các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh nguồn cung. Savills cho rằng rủi ro không nằm ở tổng nguồn cung, mà nằm ở cơ cấu nguồn cung và áp lực sẽ gia tăng nếu tập trung quá nhiều vào phân khúc giá cao", bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hồ Chí Minh, nhận định.

Ngoài ra, việc phát triển mô hình TOD có thể là một giải pháp tiềm năng, nhưng cần được thực hiện một cách cẩn trọng và đồng bộ để đảm bảo tính bền vững và công bằng xã hội. Trong tương lai, sự thành công của các dự án TOD sẽ phụ thuộc vào khả năng kết hợp hài hòa giữa phát triển hạ tầng, quản lý đất đai và chính sách nhà ở, nhằm tạo ra một môi trường sống tốt hơn cho tất cả mọi người.