Nước ta hiện có khoảng 43 công ty quản lý quỹ, nhưng hành lang pháp lý, cơ chế và chính sách để phát triển đồng bộ các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) vẫn chưa đầy đủ, khiến các quỹ chưa phát huy được vai trò cung ứng nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản...

Hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được hỗ trợ từ nhiều kênh vốn như: tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp và vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, khả năng huy động vốn giữa các kênh còn khác nhau.

DƯ NỢ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG 

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 2,4%.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59%, chiếm tỷ trọng 49,85% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản; dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng bất động sản đạt 2,61 triệu tỷ đồng, tăng 1,02%, chiếm 50,15% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Đối với nguồn vốn từ trái phiếu, Bộ Xây dựng thông tin hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có xu hướng phục hồi với khoảng 5.000 tỷ đồng trong tháng 7 và khoảng 20.000 tỷ đồng trong tháng 8, chiếm trên 36% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trong tháng và khoảng 11.950 tỷ đồng tính đến 18/9/2026, nhưng khả năng huy động vốn trái phiếu vẫn tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp quy mô lớn.

Dẫn số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), Bộ Xây dựng cho biết lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt 370.572 tỷ đồng. Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt khoảng 148.228 tỷ đồng, chiếm 40%, đứng thứ 2, và điểm sáng là trong quý 3/2026 việc xử lý các khoản chậm trả nợ trái phiếu có chuyển biến tích cực với tỷ lệ thu hồi nợ đạt 51,5% tăng 3,8% so với quý trước và có hơn 11.000 tỷ đồng được hoàn trả cho nhà đầu tư. Dù vậy, áp lực trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong quý 4/2026 vẫn còn rất lớn, ước khoảng 39.000 tỷ đồng, chiếm 55,7% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn.

Bên cạnh nguồn vốn trong nước, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng đóng vai trò quan trọng. Theo Bộ Xây dựng, 8 tháng đầu năm 2026, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút nguồn vốn FDI đạt 5,32 tỷ USD, chiếm 15,7% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam (đạt 40,63 tỷ USD), tăng 55,4% so với cùng kỳ, đứng thứ hai trong các ngành thu hút FDI, và vốn FDI thực hiện trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 1,29 tỷ USD, chiếm 7,5% tổng vốn FDI thực hiện.

Nhìn chung, quý 3/2026, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiếp tục thu hút dòng vốn FDI với quy mô đáng kể, duy trì vị trí trong nhóm các ngành thu hút vốn lớn. Dòng vốn tập trung chủ yếu vào các dự án có quy mô vốn lớn; đồng thời, vốn FDI thực hiện trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục được giải ngân, cho thấy sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản Việt Nam.  

KHƠI THÔNG NGUỒN VỐN TỪ QUỸ ĐẦU TƯ 

Dù các kênh vốn như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và FDI đang đóng góp nguồn lực cho thị trường bất động sản, nhưng việc đa dạng hóa nguồn vốn trung hạn, dài hạn vẫn là vấn đề cần được quan tâm.

Bàn về bài toán này, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), chỉ ra rằng thị trường chứng khoán nước ta vừa được nâng hạng lên “thị trường mới nổi thứ cấp”, nhưng chưa thực sự trở thành kênh huy động vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. Bởi lẽ, thị trường chứng khoán mới chỉ có khoảng 1.609 doanh nghiệp niêm yết, chiếm tỷ lệ 0,13% trên tổng số hơn 1,2 triệu doanh nghiệp, trong đó có khoảng 63 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng chỉ chiếm tỷ lệ 0,13% trên tổng số khoảng 50.000 doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, Hiệp hội nhận thấy nước ta có khoảng 43 công ty quản lý quỹ nhưng vẫn chưa có đầy đủ hành lang pháp lý, cơ chế, chính sách để phát triển đồng bộ các Quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) để các quỹ này cung ứng nguồn vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản.

Do đó, thị trường bất động sản hiện nay vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng, có thể tiềm ẩn “rủi ro” cho nền kinh tế và cho nhà đầu tư trên thị trường bất động sản cũng như người mua nhà. Yêu cầu khơi thông các dòng vốn trung và dài hạn càng trở nên cấp thiết khi đặt trong bối cảnh phát triển chung của nền kinh tế.