Ngân hàng nhận thế chấp tài sản bảo đảm là 180m2 đất và căn nhà 2 tầng nhưng trên đất lại có đất vườn và căn nhà 4 tầng khác… khiến cơ quan thi hành án gặp khó...

Vừa qua, TAND TP Hà Nội xét xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt (Lien Viet Post Bank) và Công ty TNHH An Hải (trụ sở ở quận Hoàng Mai, Hà Nội).

Vụ án này từng được nhiều cấp xét xử và cơ quan thi hành án xem xét xong gặp vướng phần xử lý tài sản đảm bảo.

TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ NHÀ ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA

Theo hồ sơ, năm 2009, Công ty An Hải ký hợp đồng tín dụng, vay vốn ngân hàng 15 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm cho khoản vay trên là 2 bất động sản của bên thứ ba là gia đình ông S. và gia đình bà H. Đến năm 2011, khoản vay trên chuyển sang nợ quá hạn.

Mặc dù ngân hàng nhiều lần yêu cầu công ty thực hiện nghĩa vụ tài chính song Công ty An Hải chỉ thanh toán được 6 triệu đồng tiền phạt lãi chậm trả. Năm 2013, ngân hàng khởi kiện. TAND quận Hoàng Mai buộc Công ty An Hải thanh toán nợ gốc và lãi là hơn 23,9 tỷ đồng. Tuy nhiên do hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bà H. bị tuyên vô hiệu nên ngân hàng kháng cáo. Ngày 30/9/2013, cấp phúc thẩm là TAND TP Hà Nội tuyên ngân hàng có quyền phát mại tài sản trên.

Do không chấp nhận bản án phúc thẩm, năm 2014, chủ tài sản có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Năm 2015, Chi cục Thi hành án quận Hoàng Mai cũng có văn bản đề nghị giải thích bản án phúc thẩm ngày 30/9/2013 của TAND TP Hà Nội. Năm 2016, Chánh án TAND Cấp cao tại Hà Nội có quyết định kháng nghị bản án của TAND TP Hà Nội.

Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao tại Hà Nội đã có quyết định giám đốc thẩm số 01/2017, quyết định hủy phần xử lý tài sản bảo đảm của bản án phúc thẩm đối với việc xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ là quyền sử dụng đất của bà H.

Lý do là vì theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do UBND TP Hà Nội cấp ngày 23/1/2003 cho bà H. thì nhà ở có diện tích sử dụng 48,2m2, diện tích xây dựng 26m2, căn nhà 2 tầng và 180m2 đất ở.

Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 25/12/2012 của tòa án cấp sơ thẩm và biên bản xác định hiện trạng đất ngày 17/3/2014 của Chi cục thi hành án dân sự quận Hoàng Mai gửi kèm đơn kiến nghị thì thấy trên diện tích 180m2 đất ở còn có 14,3m2 đất sân vườn. Trên đất có 2 ngôi nhà là nhà 2 tầng đem thế chấp vànhà 4 tầng xây dựng từ năm 2004 nhưng do con gái bà H. đang sử dụng (không thế chấp).

Quyết định giám đốc thẩm cho rằng tòa phúc thẩm tuyên trường hợp Công ty An Hải không trả được nợ thì ngân hàng có quyền đề nghị cơ quan thi hành án dân sự xử lý tài sản bảo đảm của bà H., trong đó có ngôi nhà 4 tầng là thiếu sót.

Năm 2018, Công ty An Hải đã thanh toán số tiền gốc 7 tỷ đồng bằng biện pháp xử lý tài sản đảm bảo còn lại. Ngân hàng đã chia tỷ lệ tài sản đảm bảo theo giá trị hợp đồng thế chấp và phụ lục hợp đồng thế chấp. Theo đó, nhà đất của bà H. có tỷ lệ 58%.

KHÔNG XÁC ĐỊNH ĐƯỢC MỐC GIỚI

Quá trình tố tụng, TAND quận Hoàng Mai đã xác minh minh thu thập tài liệu để xác định mốc giới phần đất ở và phần đất vườn liền kề 14,3m2. Tuy nhiên, các tài liệu có trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – chi nhánh quận Hoàng Mai thì cơ quan cấp giấy không xác định mốc giới giữa phần đất ở và đất vườn.

Xét xử sơ thẩm lần 2, cuối năm 2021, TAND quận Hoàng Mai tuyên theo hướng, ngân hàng có quyền phát mại tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất 180m2 và tài sản gắn liền với đất là nhà 2 tầng.

Còn căn nhà 4 tầng diện tích 30m2 thì khi xử lý tài sản thế chấp, chủ sở hữu tài sản được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác, không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua.

Do chủ tài sản tiếp tục kháng cáo nên TAND TP Hà Nội đã giải quyết theo trình tự phúc thẩm lần 2. Cấp phúc thẩm cho rằng, bản án sơ thẩm không xử lý phần đất vườn nên cơ quan thi hành án không thực hiện được.

Khi xem xét, tòa phúc thẩm cho rằng với căn nhà 4 tầng, giấy chứng nhận không chứng nhận quyền sở hữu tài sản này. Theo quy định tại Nghị định 11/2012 và án lệ số 11/2017 thì tài sản mà các bên không thỏa thuận thế chấp nhưng vẫn được xử lý khi thi hành án. Nếu chủ tài sản không mua thì số tiền thu được sau khi xử lý tài sản thế chấp phải thanh toán giá trị ngôi nhà 4 tầng cho chủ tài sản.

Còn với diện tích đất vườn, khi thế chấp, các bên xác định tài sản thế chấp được mô tả theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Diện tích đất vườn nằm trong khuôn viên thửa đất và không được xác định vị trí cụ thể. Theo Quyết định số 20/2017 của UBND TP Hà Nội thì diện tích đất được tách thử phải đảm bảo có điều kiện không nhỏ hơn 30m2… Do đó cơ quan có thẩm quyền không thể cấp giấy chứng nhận cho riêng diện tích đất vườn.

Tòa án cho rằng phần diện tích đất vườn không thể tách rời khỏi diện tích thế chấp nên khi xử lý tài sản thế chấp sẽ xử lý toàn bộ thửa đất là 194,3m2 và giá trị phần diện tích 14,3m2 được thanh toán cho bên thế chấp theo giá đất vườn tại thời điểm thi hành án cho chủ tài sản.