Căn nhà thực tế khác xa với hình ảnh quảng cáo trên các trang mạng xã hội không chỉ làm tốn thời gian, công sức, chi phí mà còn làm mất lòng tin của người đang tìm thuê hoặc mua nhà ở...

Cùng với sự phát triển của công nghệ, AI đang dần được ứng dụng trong nhiều lĩnh vực, bao gồm cả bất động sản, từ giới thiệu hình ảnh đến mô phỏng không gian nhà ở. Điều này mở thêm cách thức tiếp cận cho khách hàng nhưng cũng đặt ra yêu cầu cần có cơ chế quản lý việc sử dụng AI sao cho phù hợp và minh bạch...

Với mong muốn tìm thuê hoặc mua một căn nhà phù hợp, nhiều người có thói quen tiếp cận thông tin và hình ảnh trên các nền tảng trực tuyến trước khi đến xem thực tế. Tuy nhiên, không phải hình ảnh nào đăng tải cũng phản ánh đúng hiện trạng căn nhà. Không ít trường hợp, người bán có thể sử dụng công cụ AI để tạo, hoặc chỉnh sửa hình ảnh khiến không gian trở nên bắt mắt và chỉ đến khi trực tiếp tìm hiểu, người mua mới nhận ra hình ảnh mình từng xem không giống như căn nhà ngoài đời thực.

KHI NỘI DUNG GIỚI THIỆU ĐẸP HƠN THỰC TẾ 

Chị Hoài, chủ cửa hàng bán vải ở chợ Đồng Xuân đang có ý định mua nhà, cho biết ban đầu chị khá ấn tượng với hình ảnh một căn nhà đăng trên mạng. Ngôi nhà đẹp, thoáng và nhiều ánh sáng, khiến chị nghĩ đây là lựa chọn phù hợp. Nhưng qua tìm hiểu kỹ lưỡng, chị nhận thấy vài chi tiết trong hình ảnh không khớp với hiện trạng. Đơn cử, ảnh trên mạng trần cao, thoáng đãng, song thực tế trần thấp; hình ảnh bếp quảng cáo thì rộng nhưng thực tế bếp lại nhỏ hẹp, thiếu không gian. “Nếu chỉ nhìn qua ảnh, tôi rất khó biết đâu là hình ảnh thật, đâu là hình ảnh chỉnh sửa hoặc tạo bằng AI”, chị Hoài chia sẻ.

Tương tự, chị Phương, một nhân viên văn phòng, kể từng được giới thiệu một căn nhà với hình ảnh quảng cáo hấp dẫn, song có một số điểm khiến chị phải đặt dấu hỏi. Trong đó, dễ “soi” ra nhất là cửa sổ thiết kế quá lớn, kéo dài sát trần; còn trần nhà thì quá sáng nhưng không có nguồn sáng phù hợp. Cây xanh, hoa lá cũng được thể hiện rực rỡ, tạo cảm giác thiếu tự nhiên. Tất cả các dấu hiệu làm chị nghi ngờ hình ảnh đã được can thiệp bằng công nghệ. “Có chi tiết nhìn thoáng qua sẽ không phát hiện ra, tuy nhiên, càng xem càng thấy không tự nhiên”, chị Phương nói.

Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP. Hồ Chí Minh (HCMO), cho rằng việc sử dụng AI để tạo hoặc chỉnh sửa hình ảnh bất động sản có thể mang lại trải nghiệm trực quan sinh động nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro. Người mua dễ bị sai lệch kỳ vọng, khi hình ảnh được “làm đẹp” quá mức, hoặc che giấu khuyết điểm như vết nứt, tình trạng xuống cấp, vị trí bất lợi...

Theo ông Thành, bất động sản là lĩnh vực liên quan trực tiếp đến tài sản lớn của người dân nên việc quảng cáo phải minh bạch. Các hình ảnh được tạo hoặc chỉnh sửa bằng AI cần có nhãn nhận diện. Dù vậy, ông nhận định AI vẫn là công cụ hữu ích nếu sử dụng đúng cách. Công nghệ này có thể hỗ trợ mô phỏng không gian 3D, bố trí nội thất, qua đó giúp khách hàng hình dung rõ hơn về căn nhà trước khi đến xem thực tế”.

Từ thực tiễn tư vấn, ông Neil MacGregor, CEO Savills Vietnam, lưu ý người mua cần xem hình ảnh có sự hỗ trợ của AI như một công cụ trực quan hữu ích, thay vì coi đó là cơ sở thay thế cho quá trình thẩm định thông tin hoặc việc trực tiếp kiểm tra bất động sản. Các chủ đầu tư và đơn vị môi giới phải đảm bảo rằng hình ảnh marketing, hình ảnh CGI, chuyến tham quan thực tế ảo và các công cụ trực quan khác giúp khách hàng hình dung rõ hơn về định vị và không gian của dự án, nhưng không làm sai lệch thực tế hoặc tạo ra những kỳ vọng không đúng về sản phẩm cuối cùng.

NGƯỜI MUA CẦN CHỦ ĐỘNG KIỂM CHỨNG THÔNG TIN

Trên cơ sở đó, đại diện HCMO nhấn mạnh doanh nghiệp nên có trách nhiệm gắn nhãn, hoặc thông báo rõ khi hình ảnh, video bất động sản được tạo hoặc chỉnh sửa bằng AI, giúp người mua phân biệt giữa hình ảnh thực tế và nội dung mô phỏng.

Ngoài ra, cũng cần xem xét xây dựng một khung pháp lý chuyên ngành về việc ứng dụng AI trong quảng cáo bất động sản. Bộ Xây dựng có thể phối hợp với Bộ, ngành liên quan nghiên cứu những quy định phù hợp.

Đồng thời, tăng cường cơ chế giám sát và xử lý vi phạm. Cụ thể là nghiên cứu cơ chế kiểm tra độc lập hoặc phát huy vai trò giám sát của các hiệp hội nghề nghiệp. Trường hợp cố tình sử dụng công nghệ để cung cấp thông tin sai lệch sẽ có chế tài đủ sức răn đe. Mặt khác, thiết lập các tiêu chuẩn kỹ thuật, trong đó quy định về cách ghi chú đối với hình ảnh 3D, mức độ mô phỏng hoặc nội dung được phép chỉnh sửa. Đây là cơ sở giúp doanh nghiệp có chuẩn mực rõ ràng khi ứng dụng AI vào hoạt động tiếp thị.

Nhằm hạn chế những hiểu nhầm trong quá trình tiếp cận sản phẩm, ông Neil MacGregor khuyến nghị người mua nên đối chiếu các tài liệu trực quan với thông tin thực tế, bao gồm: tình trạng pháp lý, hồ sơ quyền sở hữu, các phê duyệt quy hoạch, tiến độ xây dựng, tiêu chuẩn bàn giao, mặt bằng căn hộ, hướng căn, diện tích thực tế, tiêu chuẩn quản lý vận hành, phí dịch vụ và hệ thống giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh.

Theo ông Neil MacGregor, AI đang mở ra nhiều cách thức mới để người bán và môi giới giới thiệu sản phẩm trực quan, sinh động hơn. Tuy nhiên, thông tin về hình ảnh được tạo hoặc chỉnh sửa bằng AI nên thực hiện một cách đơn giản, dễ nhận biết và cụ thể. Nếu hình ảnh được tạo hoặc chỉnh sửa đáng kể bằng AI, khách hàng cần được thông tin rõ hình ảnh đó thể hiện điều gì và không thể hiện điều gì.

"Trong trường hợp hình ảnh thể hiện tiện ích tương lai, cảnh quan, nội thất, tầm nhìn, hạ tầng xung quanh thì phải ghi chú rõ là hình ảnh mang tính minh họa, hoặc có thể thay đổi tùy thuộc vào quá trình hoàn thiện thực tế. Điều đó cũng có nghĩa là hình ảnh và nội dung mô tả cần xây dựng dựa trên các thông tin dự án đã được xác thực, hồ sơ pháp lý, quy hoạch được phê duyệt và thông số kỹ thuật thực tế”, vị chuyên gia chỉ rõ.