Trong nhiều năm qua, đấu giá quyền sử dụng đất được xem là một trong những “công cụ” quan trọng để các địa phương khai thác nguồn lực đất đai, tạo nguồn thu ngân sách và bổ sung nguồn cung đất ở cho thị trường bất động sản.

Trước kia, không ít phiên đấu giá đất từng tạo ra những “cơn sốt” khi giá trúng cao hơn nhiều lần giá khởi điểm, trở thành mức tham chiếu mới cho cả khu vực. Sau mỗi phiên đấu giá thành công với mức giá cao, mặt bằng giá đất xung quanh thường được điều chỉnh tăng, kéo theo giá chuyển nhượng đất dân cư, chi phí phát triển dự án và kỳ vọng của nhà đầu tư cũng tăng theo. Khi chi phí đất tăng, chủ đầu tư buộc phải cân đối lại cơ cấu sản phẩm, phương án tài chính và giá bán đầu ra để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường đang bước vào giai đoạn thay đổi rõ nét. Cùng với đó, các quy định mới nhằm tăng tính minh bạch, nâng cao điều kiện về năng lực tài chính và hạn chế tình trạng bỏ cọc đang khiến hoạt động đấu giá đất chuyển dần từ “cuộc chơi kỳ vọng” sang phản ánh sát hơn nhu cầu thực. 

TÂM LÝ “MUA BẰNG MỌI GIÁ” DẦN SUY GIẢM

Thực tế cho thấy một số phiên đấu giá đất gần đây không còn tạo ra mức giá đột biến như trước. Giá trúng có xu hướng tiệm cận giá khởi điểm hoặc thấp hơn kỳ vọng ban đầu. Cán cân thị trường đang bắt đầu thay đổi khi nguồn cung đất đấu giá có xu hướng được mở rộng. Sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, cùng với nhu cầu tạo nguồn lực cho đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị, nhiều địa phương đang rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chuẩn bị đưa thêm các quỹ đất đủ điều kiện ra thị trường. 

Việc nguồn cung đất đấu giá gia tăng khiến mức độ cạnh tranh giữa các khu đất cũng rõ nét hơn. Nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn, đồng thời, cân nhắc kỹ hơn giữa đất đấu giá, đất dân cư hiện hữu và các sản phẩm bất động sản tại các đô thị lớn ở lân cận. Tâm lý “mua bằng mọi giá” vì vậy dần suy giảm, khiến giá trúng đấu giá không còn trong tình trạng “trên trời” như giai đoạn trước.

Song song với đó, tâm lý đầu tư cũng đang có sự chuyển dịch tích cực từ việc chạy theo các “cơn sốt” đất nền sang tư duy đầu tư dài hạn. Khách hàng ngày càng ưu tiên lựa chọn các sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh, hạ tầng tiện ích được quy hoạch bài bản và tiềm năng khai thác dòng tiền lâu dài. 

Một yếu tố quan trọng khác tác động đến thị trường đấu giá đất là các quy định mới theo hướng tăng tính minh bạch, hạn chế bỏ cọc và giảm tình trạng đấu giá thiếu thực chất. Việc nâng mức tiền đặt trước, tăng yêu cầu về năng lực tài chính khiến chi phí tham gia đấu giá cao hơn, đặc biệt trong bối cảnh bảng giá đất mới được áp dụng khiến giá khởi điểm có xu hướng tăng. Điều này tạo ra bộ lọc mạnh hơn đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc tham gia đấu giá với mục tiêu “lướt sóng”.

Theo phản ánh từ hội viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tại một số địa phương, người tham gia đấu giá hiện thận trọng hơn, đánh giá kỹ hơn các yếu tố về vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Ông Trần Thế Dũng, Trưởng Ban Điều hành VARS Ninh Bình, Phó Giám đốc Công ty TNHH Sàn giao dịch BĐS Land Phát Đạt, cho biết từ đầu năm đến nay, trên địa bàn tỉnh Ninh Bình (cũ) ghi nhận có 2 phiên đấu giá lớn, gồm đấu giá quyền sử dụng 161 lô đất ở tại xã Gia Trấn và 40 lô đất ở trên địa bàn phường Hoa Lư. Kết quả là tại xã Gia Trấn, giá trúng đấu giá giảm khoảng 30% so với các đợt trước. Sau đấu giá, hoạt động “mua đi, bán lại” cũng khá trầm lắng. Còn tại phường Hoa Lư, giá trúng giảm khoảng 10%; nhiều trường hợp cùng bỏ mức giá sàn.

Những diễn biến này phần nào phản ánh đấu giá đang có xu hướng giảm bớt tính “dẫn dắt kỳ vọng giá” như giai đoạn trước, khi người tham gia đấu giá cân nhắc kỹ hơn và giá trúng ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác cũng như nhu cầu thực tế tại từng khu vực. 

CHI PHÍ ĐẦU VÀO Ở MỨC CAO, BẤT ĐỘNG SẢN KHÓ GIẢM GIÁ 

Kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy dù thị trường đấu giá đất nhìn chung đang giảm nhiệt nhưng xu hướng này không diễn ra đồng đều tại tất cả địa phương. Một số khu vực vẫn ghi nhận mức giá trúng cao, thậm chí tăng mạnh so với giá khởi điểm. 

Theo ông Trần Huy Biên, Thành viên VARS IRE, Giám đốc Công ty cổ phần WIA An Phú, tại khu vực Đông Hải Phòng, số lượng lô đất đưa ra đấu giá trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng khoảng 250% so với cùng kỳ năm 2025, tỷ lệ đấu giá thành công đạt khoảng 95,2%. Nhiều phiên ghi nhận không khí tham gia sôi động, giá trúng thường cao hơn mặt bằng giá thị trường.

Mặc dù vẫn có sự tham gia của các nhóm nhà đầu tư, song động lực chính giúp nhiều phiên đấu giá duy trì sức hút và ghi nhận mức giá trúng cao vẫn đến từ nhu cầu sử dụng thực tế. Tại khu vực này, người dân có nhu cầu đất ở để xây dựng nhà, mở rộng không gian sinh sống, trong khi nguồn cung phù hợp, pháp lý rõ ràng và hạ tầng tương đối hoàn thiện vẫn còn hạn chế.

Diễn biến trên cho thấy giống như thị trường bất động sản, thị trường đất đấu giá cũng đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Các khu đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì mức giá cao. Các khu vực tăng nóng chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn. 

Nhiều hội viên của VARS đánh giá mặc dù chưa thể khẳng định thị trường đấu giá đất sẽ không còn xuất hiện những phiên “nóng” như giai đoạn vừa qua, nhưng với định hướng phát triển thị trường minh bạch, an toàn và bền vững, hoạt động đấu giá đất được kỳ vọng sẽ từng bước vận hành theo hướng thực chất hơn. Điều này cũng đặt ra yêu cầu mới đối với các doanh nghiệp phát triển quỹ đất, đặc biệt là những đơn vị đã mở rộng quỹ đất trong giai đoạn thị trường tăng nóng. 

Bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc Phát triển dự án Công ty Cổ phần Tập đoàn My Second Home, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động VARS, nhận định trước đây không ít phương án đầu tư được xây dựng trên cơ sở mặt bằng giá đất cao, trong đó chi phí đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án. Khi chi phí đầu vào ở mức cao, bài toán giá thành sản phẩm, cơ cấu sản phẩm và phương án tài chính trở nên áp lực hơn. Điều này khiến doanh nghiệp khó có dư địa điều chỉnh giá bán, buộc phải tính toán kỹ hơn về định vị sản phẩm, tiến độ triển khai, chính sách bán hàng và khả năng hấp thụ của thị trường.

Trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh và người mua ngày càng thận trọng như hiện nay, thách thức lớn đối với doanh nghiệp không đơn thuần chỉ là câu chuyện giá bán, mà là khả năng tạo ra sản phẩm có giá trị tương xứng với mức giá, phù hợp với nhu cầu sử dụng thực, khả năng chi trả và kỳ vọng khai thác dài hạn của khách hàng. 

Ngoài ra, một vấn đề tồn tại trong nhiều năm là tình trạng không ít khu đất sau khi đấu giá thành công nhưng chậm đưa vào khai thác. Có những khu đất ở khu vực vùng xa, hoàn toàn không có hạ tầng, tiện ích đi kèm từng được trả giá rất cao nhưng vẫn bỏ trống, chủ yếu chờ tăng giá để chuyển nhượng lại. Điều này làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và ảnh hưởng đến quá trình phát triển đô thị.

Do đó, các chuyên gia của VARS cho rằng với xu hướng phát triển các đô thị vệ tinh để giảm tải cho lõi trung tâm, những quỹ đất lớn, giàu tiềm năng ở vùng ven thay vì đấu giá nhỏ lẻ, phân tán nên có chính sách đặc biệt nhằm thu hút các chủ đầu tư lớn, có năng lực triển khai để nhanh chóng hình thành các trung tâm kinh tế và cộng đồng dân cư mới. Nhờ đó, hiệu quả sử dụng đất đai được tối đa hóa, thu hút người dân về an cư lạc nghiệp và đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế địa phương. 

Theo VARS IRE, trong thời gian tới, đấu giá đất vẫn sẽ giữ vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất và phát triển đô thị. Tuy nhiên, giai đoạn giá đấu giá tăng nóng, vượt xa giá trị sử dụng thực tế có thể đang dần kết thúc. Sự gia tăng nguồn cung cùng các quy định mới đang góp phần đưa hoạt động đấu giá trở về đúng bản chất, tạo nền tảng cho thị trường phát triển ổn định và lành mạnh hơn. Thị trường sẽ không còn là cuộc cạnh tranh bằng những mức giá kỷ lục, mà chuyển sang giai đoạn phân hóa mạnh hơn, nơi yếu tố quyết định là nhu cầu ở thực, quy hoạch, hạ tầng và khả năng khai thác dài hạn, giá trúng ngày càng phản ánh sát giá trị thực thay vì bị chi phối bởi tâm lý đầu cơ.

Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải rà soát lại chiến lược phát triển quỹ đất, cơ cấu sản phẩm, tiến độ triển khai, phương án tài chính và năng lực vận hành dự án. Trong chu kỳ mới, lợi thế sẽ không chỉ thuộc về doanh nghiệp sở hữu nhiều quỹ đất, mà thuộc về những đơn vị có khả năng biến quỹ đất thành sản phẩm phù hợp thị trường, gắn liền giá trị sử dụng với giá trị khai thác thực.

(*) Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 28-2026 phát hành ngày 13/07/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-28-2026.html