Theo dự thảo, Bộ Tư pháp dự kiến quy định doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên phải chịu trách nhiệm và bồi thường nếu gây thiệt hại nhằm tăng tính trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp, ngăn chặn tiêu cực, móc nối, làm sai lệch giá trị tài sản để trục lợi…

Bộ Tư pháp đang xây dựng Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi) với nhiều điểm mới quan trọng về quy trình bán đấu giá, trách nhiệm thẩm định giá…

QUY TRÌNH BÁN TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Một trong những điểm mới quan trọng của dự thảo là quy định về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Thực tiễn hiện nay xảy ra tình trạng tài sản của người phải thi hành án (như nhà cửa, công trình xây dựng) gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của người khác. Việc xử lý tài sản trong bối cảnh không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ gây ra mâu thuẫn pháp lý.

Cụ thể, nếu người có tài sản không có quyền sử dụng đất, thì không thể thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, bán tài sản trên đất đó mà không có sự đồng ý của người sở hữu đất.

Trong trường hợp tài sản của người phải thi hành án gắn liền với đất của người khác, nếu thực hiện cưỡng chế hoặc bán tài sản mà không có sự đồng ý của người sở hữu đất, có thể vi phạm quyền lợi hợp pháp của người sở hữu đất. Việc này sẽ gây ra tranh chấp giữa các bên và có thể dẫn đến việc tòa án hoặc cơ quan thi hành án phải giải quyết.

Mặt khác, tài sản gắn liền với đất có thể không có giấy tờ hợp pháp, hoặc không có hợp đồng cho thuê, mượn đất rõ ràng. Điều này làm cho việc xác định quyền sở hữu của tài sản trở nên phức tạp, khiến cho cơ quan thi hành án gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản.

Theo đó, dự thảo quy định: "Nếu tài sản của người khác gắn liền với quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, chấp hành viên sẽ yêu cầu người có tài sản di chuyển tài sản.

Nếu không thực hiện sau 15 ngày, tài sản sẽ được bán cùng với quyền sử dụng đất. Trường hợp người phải thi hành án có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác, Chấp hành viên sẽ thực hiện bán tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất nếu có sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất".

Theo Bộ Tư pháp, điều này tạo ra một quy trình rõ ràng và hợp lý khi xử lý tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, đồng thời giúp giảm thiểu tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Sau khi ra quyết định bán tài sản, Chấp hành viên sẽ tiến hành định giá và bán đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 52 và Điều 53 của Luật Thi hành án dân sự.

Việc bán tài sản qua đấu giá đảm bảo tính công bằng, minh bạch, và giúp thu được giá trị cao nhất có thể từ tài sản để thực hiện nghĩa vụ thi hành án.

Trường hợp người phải thi hành án có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác thì chấp hành viên thực hiện định giá, bán quyền sử dụng đất đó cùng tài sản của người phải thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Chủ sở hữu, sử dụng quyền sử dụng đất được hoàn trả tiền bán tài sản là quyền sử dụng đất đó.

TĂNG TRÁCH NHIỆM CỦA THẨM ĐỊNH VIÊN

Điều 50 dự thảo cũng quy định "doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá chịu trách nhiệm về việc thẩm định giá tài sản thi hành án. Trường hợp gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật".

Theo Bộ Tư pháp, quy định trên nhằm tăng tính trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp, ngăn chặn tiêu cực, móc nối, làm sai lệch giá trị tài sản để trục lợi, bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên liên quan trong thi hành án.

Điều này cũng phù hợp quy định của Luật Giá 2023 tại Điều 47 về Quyền và nghĩa vụ của thẩmđịnh viên về giá; Điều 53 về Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá; Điều 56 về quyền, nghĩa vụ của khách hàng thẩm định giá và tổ chức, cá nhân có liên quan được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.

Ngoài ra, dự thảo cũng quy định về giá khởi điểm, trường hợp chấp hành viên xác định giá, thẩm định giá lại…

Các quy định này là cần thiết nhằm đảm bảo nguyên tắc minh bạch, khách quan và tránh tiêu cực nếu không có quy trình định giá chặt chẽ, dễ phát sinh tiêu cực như móc nối giữa bên thẩm định và người mua tài sản để dìm giá. Chấp hành viên áp đặt giá sai lệch làm ảnh hưởng quyền lợi các bên.

Vì vậy, luật cần quy định rõ ai định giá, khi nào định giá, khi nào được định giá lại, trách nhiệm nếu sai lệch.

Mặt khác, quy định này nhằm giải quyết kịp thời trong những tình huống cấp bách, thực tiễn như không phải lúc nào cũng thuê được tổ chức thẩm định (vùng sâu, vùng xa, tài sản nhỏ, tài sản đặc biệt…).

Do đó, cho phép chấp hành viên tự định giá trong một số trường hợp là để không làm "tê liệt" quá trình thi hành án. Nhưng đồng thời vẫn kiểm soát được tính khách quan bằng quy định về định giá lại, trách nhiệm bồi thường…

Theo dự thảo, Chấp hành viên được phép tự xác định giá trong một số trường hợp cụ thể. Lý do:

- Đối với trường hợp không thể ký hợp đồng thẩm định giá (ví dụ: không có đơn vị nhận, đương sự không hợp tác…), thì để đảm bảo việc thi hành không bị dừng thì chấp hành viên chủ động xác định giá.

- Với hàng hóa dễ hư hỏng hoặc có giá trị nhỏ: Chi phí thẩm định có thể lớn hơn giá trị tài sản, nên cho phép tự xác định để tiết kiệm chi phí, tránh lãng phí nguồn lực.

- Với vàng, chứng khoán hoặc tài sản đặc biệt: Đòi hỏi phương pháp định giá riêng biệt, nên Chính phủ cần có quy định cụ thể.