Thực tiễn áp dụng cho thấy việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương còn có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh. Nếu xác định mức giá quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng; nếu xác định mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có thể chịu thiệt thòi...

Ngày 29/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khoá XVI, các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Các đại biểu thống nhất với việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, cùng các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị.

Dự thảo luật đã tập trung sửa đổi, bổ sung nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2024, cập nhật các Nghị quyết của Quốc hội, những quy định mới tại các luật liên quan và điều chỉnh thẩm quyền quản lý đất đai phù hợp với phân quyền, phân cấp địa phương hai cấp...

HÀI HÒA LỢI ÍCH NHÀ NƯỚC, NGƯỜI DÂN VÀ DOANH NGHIỆP

Tại phiên thảo luận, vấn đề định giá đất, bảng giá đất và thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất được các đại biểu quan tâm cho ý kiến nhằm kiến tạo hành hành pháp lý minh bạch, khả thi và sát thực tiễn.

Góp ý kiến vấn đề định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đại biểu Lê Hữu Trí, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hòa, chỉ ra thực tiễn áp dụng cho thấy việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương còn có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh. Nếu xác định mức giá quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng. Ngược lại, nếu xác định mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có thể chịu thiệt thòi.

Theo đại biểu, vấn đề là phải giải quyết hài hòa ba nhóm lợi ích: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Việc định giá đất không thể chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách mà xem nhẹ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hoặc quyền lợi chính đáng của người dân.

Từ thực tế và phân tích, đại biểu Lê Hữu Trí đề nghị dự thảo luật làm rõ nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất trong cả nước, tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thúc đẩy cơ chế giám sát độc lập nhằm hạn chế sự tùy nghi trong áp dụng giữa các địa phương.

Đồng thời, cần quy định rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, giá đất chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường. Các loại giá đất này có mối liên hệ nhưng khác nhau về mục đích, cơ sở xác định và điều kiện áp dụng, do đó cần có nguyên tắc xử lý chênh lệch minh bạch, phù hợp với thực tế.

Đại biểu kiến nghị nhóm giải pháp quy định thống nhất nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời có cơ chế xử lý đối với những trường hợp đặc thù hoặc bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phản ánh phù hợp với giá trị thực tế. Nghiên cứu cơ chế cho phép nhà đầu tư thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, đảm bảo công khai, minh bạch và không làm thay đổi thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước.

Cùng quan tâm cơ chế định giá, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn đại biểu Quốc hội TP.Hải Phòng, đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, UBND quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định. Đây là một thay đổi quan trọng có thể khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Tuy nhiên, đại biểu chỉ ra rằng quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong khi lại giao cho HĐND cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đại biểu, cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch bởi giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất, loại bỏ các giao dịch bất thường, giao dịch có dấu hiệu thao túng. Đồng thời, cần quy định về việc trước khi công khai căn cứ, phương pháp hoặc kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất phải có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với trường hợp tác động lớn, cũng như đưa ngay vào dự thảo luật nội dung làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, quy định quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ và thời hạn giải quyết cụ thể.

Theo đại biểu, mục tiêu đặt ra không phải là xác định giá đất cao hay thấp mà phải xác định giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng.

THẨM QUYỀN VÀ TẦN SUẤT ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT, HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT

Góp ý cụ thể vào Khoản 5, Khoản 6 Điều 75 về thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), đại biểu Hoàng Quốc Khánh, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lai Châu, cho biết theo dự thảo, bảng giá đất có hệ số điều chỉnh; giá và hệ số điều chỉnh do UBND tỉnh quyết định định kỳ 3 năm một lần. Thực tế cho thấy giá đất chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nhất là khi có thay đổi về quy hoạch, hạ tầng, giao thông, điều kiện phát triển kinh tế xã hội. Nếu mỗi trường hợp điều chỉnh hệ số mà phải trình HĐND tỉnh thì có thể thiếu linh hoạt, chưa kịp thời với những biến động của thực tế.

Do đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu sửa đổi theo hướng: HĐND tỉnh quyết định bảng giá đất, nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh hệ số K; giao cho UBND tỉnh quyết định hệ số K và điều chỉnh khi cần thiết trong phạm vi đã được HĐND tỉnh quyết định, đồng thời có trách nhiệm báo cáo HĐND cùng cấp. Quy định này vừa đảm bảo vai trò quyết định, giám sát của HĐND, vừa tạo sự chủ động cho UBND trong điều hành, kịp thời xử lý biến động về giá đất, nhất là những vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi tài chính của người sử dụng đất.

Tranh luận vấn đề này, đại biểu Lê Văn Thế, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Ninh Bình, nêu quan điểm chưa đồng tình với phương án quy định UBND tỉnh quyết định và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất định kỳ 3 năm một lần. Đại biểu phân tích: bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có chức năng không hoàn toàn giống nhau; bảng giá đất xác lập một mặt bằng giá theo loại đất, khu vực, vị trí, trong khi hệ số điều chỉnh cần phản ánh yếu tố khác biệt chưa thể hiện đầy đủ trong bảng giá đất.

Từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình, đại biểu chỉ rõ có những trường hợp đất ở các tuyến đường, khu vực mới hình thành nhưng chưa được quy định giá trong bảng giá đất, nếu không có cơ chế bổ sung kịp thời thì việc xác định nghĩa vụ tài chính, tiền bồi thường về đất có thể gặp khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án và quyền lợi của người dân.

Vì vậy, đại biểu đề nghị sửa Điều 75 theo hướng, bảng giá đất được quyết định định kỳ 5 năm một lần và được xem xét sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ khi cần thiết; riêng hệ số điều chỉnh giá đất được rà soát ít nhất mỗi năm một lần trên cơ sở biến động giá đất và điều kiện thực tế của từng địa phương.

Cũng tại phiên thảo luận, nhiều đại biểu đề xuất quy định ngay trong dự án luật các giao dịch phải công chứng, chứng thực. Điều này nhằm đảm bảo an toàn cho người sử dụng đất, đồng thời hạn chế các tranh chấp phát sinh...

Trước những ý kiến của đại biểu, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng đã báo cáo, giải trình và làm rõ một số vấn đề, trong đó có thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất; tài chính đất đai và phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai.

Theo Bộ trưởng, quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong dự thảo Luật được xây dựng trên cơ sở tuân thủ Hiến pháp, thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW và các nghị quyết liên quan. Các quy định hướng tới bảo đảm chặt chẽ, không lạm dụng việc thu hồi đất, đồng thời không tạo khó khăn cho quá trình triển khai dự án.

Đáng chú ý, dự thảo luật đã tiếp thu quan điểm chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất” theo tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW. Theo đó, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không chỉ dừng ở giá trị tài sản bị thu hồi mà còn hướng tới cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người dân có đất ở bị thu hồi.

Về tài chính đất đai và giá đất, dự thảo Luật tiếp tục quy định Nhà nước quyết định giá đất, nhưng đổi mới phương thức xác định theo hướng sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, không quy định giá đất cụ thể. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành, áp dụng từ ngày 1/1/2028.

Đối với công chứng, chứng thực, Chính phủ đề xuất giao Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực, phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu quản lý đất đai.

Bộ trưởng khẳng định cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến của đại biểu Quốc hội để hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm chất lượng và tính khả thi của các quy định khi triển khai trong thực tiễn.