Phân khúc bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức như: huy động vốn khó khăn, lãi suất tăng và quy trình phê duyệt dự án kéo dài...

Theo công ty chứng khoán ACBS, lãi suất tăng là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản đóng băng trong giai đoạn 2011-2013. Do đó, xu hướng tăng lãi suất cho vay từ mức 9-10%/năm trong giai đoạn 2015-2021 lên 11-13%/năm trong 6 tháng cuối năm 2022 cho thấy “mùa đông khắc nghiệt” đã đến.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản hiện nay có hiện tượng “bất thường”, bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường này lại gần như “đóng băng”. Sau hơn 2 năm tăng trưởng khá “nóng”, giá bất động sản trên thế giới tăng khoảng 10-20%, nhưng tại Việt Nam tăng khoảng 20-50%.

CẦN ÍT NHẤT 23,5 NĂM CÓ THU NHẬP ĐỂ MUA ĐƯỢC NHÀ

Hiện nay, giá bất động sản của Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...

Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao...

Ông Dương Đức Tuấn, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, phân tích thời gian vừa qua, đặc biệt trong năm 2022, thị trường bất động sản TP. Hà Nội chưa khởi sắc. Theo đánh giá của thành phố, giá đã tăng trên 10%.

Cụ thể, từ đầu năm đến hết quý 3/2022, giao dịch bất động sản trên thị trường Hà Nội trầm lắng hơn cuối năm 2021. Phân khúc căn hộ chung cư trung và cao cấp chiếm số đa số nhưng giá rất cao, lượng giao dịch thấp, ước chỉ đạt khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường. Năm 2022 giảm 25% số lượng căn hộ đưa ra thị trường và tổng diện tích sàn giảm 55% so với năm 2021.

Nói về thị trường bất động sản TP.HCM, Phó Chủ tịch UBND thành phố Bùi Xuân Cường cho biết, thành phố sẽ điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung cầu, hiện đang có xu hướng lệch về phân khúc trung – cao cấp.

Nhìn nhận chung về thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chia sẻ, năm 2022, nguồn cung bất động sản, nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung - cao cấp, thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp.

Trong báo cáo phân tích về thị trường bất động sản vừa công bố, Công ty chứng khoán ACBS dự báo năm 2023, thị trường nhà ở sẽ là năm tái cấu trúc và sàng lọc doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, quy trình phê duyệt dự án kéo dài tồn tại 5 năm do các văn bản quy phạm pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn và vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, đấu thầu và tính tiền sử dụng đất, dẫn đến nguồn cung hạn chế, giá bán tăng, chi phí đầu tư dự án cao hơn, ACBS kỳ vọng tờ trình Luật Đất đai (sửa đổi) đang được thảo luận sẽ giải quyết phần nào vấn đề pháp lý.

Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam, trong quý cuối cùng của năm 2022, số căn hộ chào bán mới theo quý thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây (không kể 2 năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19), chỉ có 1.312 căn hộ mới được chào bán tại TP.HCM.

Năm 2022, tổng số căn hộ được chào bán ghi nhận đạt 18.440 căn, tương đương với năm 2020 nhưng chỉ bằng 70% số lượng được chào bán trước dịch trong năm 2019.

CBRE cũng ghi nhận thực tế mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên ở mức cao và có thể lên đến 15%/năm sau giai đoạn ưu đãi, khiến cho khả năng tiếp cận vốn vay hạn chế và tạo ra tâm lý e ngại của người mua nhà, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô chịu nhiều thách thức.

Nhiều thông tin thiếu tích cực về các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng phần nào khiến cho người mua nhà chần chừ trong việc đưa ra các quyết định mua nhà. Điều này khiến tổng số căn bán được của cả năm 2022 là 18.545 căn, giảm 37,3% so với giai đoạn trước dịch năm 2019...

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 9-2023 phát hành ngày 27-02-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam