Khi các công ty bất động sản tư nhân của Trung Quốc bắt đầu rơi vào tình trạng căng thẳng cách đây hơn một năm, Chính phủ nước này đã khuyến khích các công ty địa ốc quốc doanh vào cuộc, tiếp quản dự án và tài sản của các doanh nghiệp tư nhân đang gặp khó...

Nhưng lời kêu gọi đó của Bắc Kinh gần như không được hưởng ứng, đó là một lý do quan trọng khiến thị trường bất động sản Trung Quốc đến hiện tại vẫn chìm trong khủng hoảng.

Doanh nghiệp bất động sản quốc doanh Trung Quốc đã cân nhắc và cuối cùng quyết định không mua lại một số lượng lớn dự án của các công ty địa ốc tư nhân. Họ cũng “lạnh nhạt” với chương trình trái phiếu mua lại và sáp nhập (M&A) được khởi xướng nhằm tạo nguồn vốn giúp họ mua lại dự án. Một số tham gia chương trình, nhưng lại dùng tiền đó để trả nợ.

Theo tờ Wall Street Journal, thực tế này khiến Bắc Kinh không còn nhiều hy vọng về một sự phục hồi có trật tự của ngành bất động sản - câu chuyện đang bị chi phối bởi các lực lượng thị trường thay vì nỗ lực giải cứu của Chính phủ - đồng thời làm gia tăng mức độ bấp bênh đối với người mua nhà. Nếu không có một giải pháp thị trường nào, gánh nặng của việc hoàn tất những dự án đình trệ sẽ rơi vào chính quyền các địa phương Trung Quốc, trong khi các địa phương đã nặng nợ sau 3 năm “còng lưng” chống dịch.

CHÍNH PHỦ KÊU GỌI, DOANH NGHIỆP CHẦN CHỪ

Giới chức Trung Quốc vốn không coi thỏa thuận giữa các công ty địa ốc quốc doanh và tư nhân là một phần chính thức trong chính sách của Chính phủ nước này, nhưng họ đã nhiều lần đề cập đến ý tưởng này và phần đông chuyên gia kinh tế nói rằng đó là một mục tiêu của Bắc Kinh.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản quốc doanh đã phân tích hàng trăm dự án của các công ty tư nhân và nhận thấy có rất ít dự án đáp ứng được tiêu chuẩn của họ. Những doanh nghiệp này thích mua đất trực tiếp từ chính quyền địa phương từ các cuộc đấu giá định kỳ hơn, vì giá đất đấu giá hiện nay “mềm” hơn nhờ mức độ cạnh tranh của khu vực tư nhân đã giảm xuống so với trước.

Ngoài ra, các công ty nhà đất quốc doanh cũng không muốn cứu doanh nghiệp tư nhân vì chính họ cũng đang gặp khó khăn bởi tình trạng sụt giảm của thị trường, dù mức độ ảnh hưởng đối với họ không lớn như đối với doanh nghiệp tư nhân.

Chính sách Zero Covid của Trung Quốc trong năm qua đã ảnh hưởng nặng đề đến niềm tin của người tiêu dùng. Doanh số bán nhà mới ở nước này năm 2022 đã giảm 28%, xuống mức thấp nhất 5 năm. Giá nhà cũng lao dốc theo trong khi các dự án mới rơi vào ngừng trệ.

“Nhìn từ góc độ dòng tiền, đó là một sự thắt chặt trong toàn ngành. Khi lĩnh vực kinh doanh chính bị co cụm về quy mô, doanh nghiệp nào cũng phải thận trọng hơn với các cơ hội mua bán và sáp nhập”, nhà phân tích cấp cao Kelly Chen của Tổ chức đánh giá tín nhiệm Moody’s Investors Service nhận định.

Ông Bruce Pang, chuyên gia kinh tế về Trung Quốc của Công ty dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle, cho rằng các cơ quan chức năng của Trung Quốc dường như đã quá cẩn trọng với ngôn từ khi đưa ra lời kêu gọi các công ty bất động sản quốc doanh mua tài sản của doanh nghiệp tư nhân. Họ chỉ khuyến khích các công ty “chất lượng cao” mua lại “các dự án chất lượng cao”. 

Trong khi đó, theo ông Shujin Chen, Trưởng Bộ phận nghiên cứu tài chính và bất động sản thuộc Ngân hàng đầu tư Jefferies, phần lớn các dự án được giao bán đều gánh nghĩa vụ nợ phức tạp hoặc có triển vọng ảm đạm về lợi nhuận trong tương lai. Với tâm lý “kén cá chọn canh”, các công ty địa ốc quốc doanh Trung Quốc chủ yếu chọn mua lại những lô đất ở các vị trí đắc địa thuộc những tỉnh thành như Bắc Kinh và Quảng Châu - những nơi có khả năng sinh lời tốt hơn.

Điều này xung đột với mục đích của các công ty bất động sản tư nhân, vì họ đang cố gắng giữ lấy những tài sản tốt nhất của mình với hy vọng về một sự phục hồi trong tương lai. Nếu chỉ còn trong tay những tài sản chất lượng thấp khi cuộc khủng hoảng thanh khoản đã khép lại, doanh nghiệp sẽ rơi vào thế yếu cho dù còn tồn tại. Từ đầu năm ngoái tới nay, chỉ có 4 trong số 28 công ty bất động sản tư nhân của Trung Quốc báo cáo bán được dự án cho doanh nghiệp quốc doanh.

Ý TƯỞNG TRÁI PHIẾU M&A: TƯƠNG HAY MÀ LẠI KHÔNG HAY

China Resources Land, một công ty bất động sản quốc doanh, đã xem xét một số lượng lớn dự án của doanh nghiệp tư nhân. Rốt cục, công ty chỉ mua lại hai dự án của cùng một chủ đầu tư là doanh nghiệp đã phá sản Shimao Group Holdings. Cả hai dự án này đều nằm ở Bắc Kinh, một trong số ít những thành phố có giá nhà tăng trong tất cả các tháng của năm 2022.

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 9-2023 phát hành ngày 27-02-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam