Việc sửa đổi luật nhằm khắc phục vướng mắc, bất cập; nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước trong kinh doanh bất động sản và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà nước, và doanh nghiệp.

Chiều 15/7, tại Hà Nội, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Phát biểu khai mạc Hội nghị, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Cao Xuân Thạo nêu rõ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được ban hành và thực thi mới gần 2 năm.

Tuy nhiên, thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và đặc biệt là các chỉ đạo quan trọng về đổi mới chính sách phát triển nhà ở của Đảng, yêu cầu nghiên cứu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là cần thiết và cấp bách.

Theo ông Cao Xuân Thạo, việc tổ chức phản biện dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là rất cần thiết nhằm bảo đảm các quy định của luật khi được ban hành sẽ khắc phục được những vướng mắc, bất cập đang xảy ra trong thực tiễn.

Từ đó, công tác quản lý nhà nước trong kinh doanh bất động sản được khách quan, công bằng, minh bạch; bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà nước, và doanh nghiệp; góp phần thực hiện đạt mục tiêu tăng trưởng mà Đảng, nhà nước đã đặt ra.

Trình bày nội dung cơ bản của dự án luật, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết dự thảo luật gồm 10 chương, 61 điều. So với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự thảo luật giảm 23 điều tương ứng giảm khoảng 30%/tổng số điều.

Dự thảo tập trung hoàn thiện vào 4 nhóm nội dung: (i) tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; đảm bảo đồng bộ, thống nhất với pháp luật liên quan; (ii) phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; (iii) cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính; (iv) hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. 

Góp ý dự thảo luật, GS.TS Trần Ngọc Đường - Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng tại khoản 1 Điều 1 dự thảo luật quy định: "Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản".

Quy định này không sai nhưng còn khái quát, bởi kinh doanh bất động sản có nội dung rất rộng. Có thể nghiên cứu bổ sung, liệt kê thêm những nội dung cơ bản về kinh doanh bất động sản, như vậy sẽ giúp điều luật rõ ràng và cụ thể hơn.

Để hoàn thiện Chương I của dự thảo luật, cần tập trung rà soát bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và Bộ luật Dân sự.

Theo GS. TS Trần Ngọc Đường, chỉ quy định nguyên tắc và chính sách cơ bản, không nên luật hóa các quy định mang tính chuyên môn nghiệp vụ sâu hoặc các thủ tục hành chính dễ thay đổi. Đồng thời bổ sung các quy định về chuyển đổi số, dữ liệu số, giao dịch điện tử, công khai và liên thông dữ liệu để đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, hiện đại.

Còn TS Nguyễn Minh Phong - nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế xã hội Hà Nội cho rằng dự thảo luật cần xác lập rõ hơn nguyên tắc kế thừa trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng dự án.

Dưới góc độ bảo đảm trách nhiệm pháp lý và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong chuyển nhượng dự án bất động sản và hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo mới quy định việc chuyển giao dự án, nhưng chưa quy định đầy đủ nguyên tắc.

Việc thiếu quy định rõ ràng dễ dẫn đến tình trạng "đá bóng" trách nhiệm giữa đầu tư cũ (cho rằng mình đã hết trách nhiệm vì dự án đã chuyển nhượng) và chủ đầu tư mới (cho rằng nghĩa vụ phát sinh trước thời điểm nhận chuyển nhượng vẫn thuộc chủ đầu tư cũ) khiến người mua nhà là chủ thể chịu thiệt.

Bởi vậy, dự thảo nên bổ sung nguyên tắc: Bên nhận chuyển nhượng đương nhiên kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với khách hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác; thỏa thuận giữa các bên chuyển nhượng không làm giảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.