Trong năm 2020 và cả năm 2021, tuy phải đối mặt với hàng loạt khó khăn, thách thức bởi dịch bệnh Covid–19 nhưng lĩnh vực bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng trên thị trường bất động sản Việt Nam... 

Hoạt động kinh doanh bất động sản công nghiệp nói chung và các khu công nghiệp nói riêng vẫn duy trì sự tăng trưởng ổn định về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Bên cạnh việc đẩy mạnh đầu tư của các doanh nghiệp trong nước, các doanh nghiệp nước ngoài cũng gia tăng sự hiện diện tại Việt Nam thông qua hàng loạt thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Dòng vốn FDI vẫn coi Việt Nam là điểm đến hấp dẫn…

THUẬN LỢI ĐI CÙNG KHÓ KHĂN

Điều đó đồng nghĩa với việc sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư lớn cả trong và ngoài nước bắt đầu tham gia hoặc mở rộng thị trường tại Việt Nam. Các nhà đầu tư này bao gồm các nhà sản xuất, các nhà cung ứng và các nhà cung cấp dịch vụ hậu cần, kho bãi… Từ đó, thúc đẩy hơn nữa cung - cầu sử dụng bất động sản công nghiệp. 

Nhận định về xu hướng trên, đại diện Công ty JLL cho biết, trong quý 2/2021, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã chứng kiến nhiều thương vụ đầu tư mới, điển hình là việc Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD. Thị trường cũng đón nhận nhiều nhà đầu tư mới gia nhập thị trường như GNP Industrial hay Công ty cổ phần công nghiệp khu công nghiệp Việt Nam có thể xem là những dấu hiệu cho thấy tiềm năng to lớn của thị trường này vẫn tiếp tục gia tăng ngay cả trong đại dịch.

Nhiều ý kiến cho rằng với sự góp mặt của nhiều “đại bàng” ngoại, thời gian tới sẽ là giai đoạn chuyển đổi khu công nghiệp từ mô hình truyền thống sang mô hình thương mại, dịch vụ, cụm công nghệ cao gắn với đô thị hiện đại; khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng, nhà xưởng xây sẵn tích hợp các dịch vụ và công nghệ 4.0; phát triển khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp chuyên sâu, các khu công nghiệp đô thị, bao gồm cả nhà ở, văn phòng cho thuê. Bởi khi các tập đoàn đa quốc gia tới sẽ đem theo một đội ngũ rất lớn chuyên gia, người lao động đến khu vực mà họ đặt nhà máy, văn phòng làm việc… 

Đây chính là xu hướng tất yếu, là thời cơ, song đồng thời cũng mang lại nhiều thách thức không nhỏ đối với các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp nói riêng và đối với Việt Nam nói chung. “Khó khăn trước mắt là từ đầu năm 2021 đến nay, giá thành nhiều loại vật liệu xây dựng tăng cao so với đầu năm, đặc biệt là giá thép trong nước tăng mạnh. Việc tăng giá thép và các loại vật liệu xây dựng là sẽ làm gián đoạn tiến độ của các công trình vì đội vốn, khi đó, chủ đầu tư và nhà thầu phải tính lại bài toán xây dựng nếu tiếp tục triển khai dự án. Điều này sẽ làm suy giảm nguồn cung bất động sản công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho trong ngắn hạn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê với nhiều khả năng sẽ thiết lập mặt bằng giá mới”, JLL nhận định.

CẦN CÓ GIẢI PHÁP TỔNG THỂ

Cũng theo JLL, sự lây lan của dịch bệnh Covid-19 đã có những ảnh hưởng tiêu cực đến chuỗi cung ứng và hoạt động trong ngành công nghiệp sản xuất; nhà xưởng thiếu hụt lao động do những hạn chế di chuyển; kết nối hậu cần ghi nhận sự gián đoạn trong việc phân phối sản phẩm vì hàng hóa buộc phải phân loại thành thiết yếu và không thiết yếu. Hệ thống logistics, chuỗi cung ứng, các kênh phân phối và bán lẻ chịu nhiều sức ép trong vấn đề làm thế nào để vừa đáp ứng các chính sách an sinh xã hội vừa đảm bảo dịch vụ được vận hành hiệu quả. 

Một khó khăn không nhỏ, theo nhiều doanh nghiệp, là thiếu quỹ đất sạch do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng. Đồng thời nguồn cung đất phát triển kho vận ở vị trí đắc địa ngày càng hạn hẹp, giá thuê cao. Bên cạnh đó, để xây dựng khu công nghiệp đô thị đồng bộ, có sẵn nhà xưởng chất lượng cao, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí cho thuê sẽ tốn nhiều thời gian và đòi hỏi chi phí lớn. Trong khi thời gian thu hồi vốn xây nhà xưởng cho thuê chậm, các đơn vị cho thuê tiềm năng phát triển cao cũng cần ít nhất 10 năm để thu hồi vốn ban đầu. Điều này mang lại rủi ro rất lớn cho các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp…

Thực tế đang đòi hỏi Việt Nam cần xây dựng được các loại hình khu công nghiệp khép kín nhằm thu hút đầu tư và thúc đẩy sản xuất, đảm bảo xuyên suốt chuỗi giá trị từ nhà cung cấp - sản xuất lắp ráp - logistics - phân phối cho thị trường trong nước và xuất khẩu… Mặc dù vậy, bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trong vấn đề liên kết với chuỗi cung ứng, liên kết các vấn đề kho bãi, giao thông mới chỉ ở giai đoạn đầu. Chính vì thế cần có những chiến lược đúng đắn và cụ thể hơn trong việc hỗ trợ các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc bất động sản này.

Đại diện Công ty Savills phân tích: “Đây là một bài toán tổng thể giữa Chính Phủ và các doanh nghiệp. Nhà nước cần đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi, kho vận cũng như là các chuỗi cung ứng trên tinh thần hợp tác công tư. Vì ngân sách của Chính phủ không thể phân bổ đều cho hết các ngành nghề nên việc phối hợp công tư thoả đáng sẽ góp phần giải quyết bài toán trên. Hơn nữa, các nhà vận hành chuỗi cung ứng chuyên nghiệp cũng là yếu tố rất quan trọng vì khi các chuỗi cung ứng mang tính toàn cầu thì chúng ta cũng cần các công ty có tầm cỡ để đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.

Savills nhấn mạnh: “Các thủ tục trong xuất nhập khẩu cũng là bài toán cần phải cân nhắc, việc hỗ trợ các doanh nghiệp trong và ngoài nước trong việc thông quan hàng hoá cũng như xuất hàng hoá ra nước ngoài sẽ giúp giảm thiểu được chi phí, tạo lợi thế để thu hút được nhà đầu tư ngoại. Bên cạnh đó, Chính phủ Việt Nam đang ưu tiên các ngành nghề tạo ra sản phẩm có hàm lượng chất xám cao vì đây là những ngành mang tính thời đại. Do vậy, vấn đề về nhân lực, lực lượng lao động có tay nghề để đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài vào các khu công nghiệp tại Việt Nam cũng là một bài toán cần phải quan tâm”.